Anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución en una reforma de lujo

¿Qué diferencia hay entre anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución?

El anteproyecto muestra la idea: distribución, estilo, volúmenes y una referencia de presupuesto. El proyecto básico fija las características generales de la obra y basta para solicitar la licencia, pero no para empezar a construir. El proyecto de ejecución describe todo hasta el último detalle y especificación, y con él se construye y se cierra el precio.

Los tres niveles van en cadena, y cada uno queda atado al anterior. El Código Técnico de la Edificación (CTE) dice expresamente que el proyecto de ejecución desarrolla el básico y no puede rebajar las prestaciones declaradas en él. Es una protección para ti: la imagen atractiva de la primera fase no se convertirá en una versión simplificada en la segunda. En la práctica, lo normal es que los tres niveles los redacte el mismo proyectista, porque rehacer documentación ajena cuesta más que completar la propia.

¿Qué incluye el anteproyecto y para qué sirve?

El anteproyecto responde a la pregunta «qué vamos a construir» y es barato comparado con el coste de un error en obra. Sirve para que tomes las decisiones principales antes de que nadie empiece a calcular dinero.

En la práctica incluye dos o tres alternativas de distribución, visualizaciones 3D de las estancias principales, una línea de materiales (piedra, madera, metal, color), un esquema de iluminación y una referencia de presupuesto en horquilla. Es una herramienta de conversación, no la base de un contrato. El anteproyecto no se presenta en el ayuntamiento y no permite cerrar un precio: no tiene secciones de tuberías, despiece de pavimentos ni esquemas de enchufes.

El error más frecuente es tomar el anteproyecto por proyecto y pedir un precio cerrado. La constructora o se negará, o dará una cifra con mucho margen, o aceptará el precio y luego facturará cada aclaración como trabajo adicional. Mejor leer el anteproyecto como una horquilla y avanzar.

¿Qué contiene el proyecto básico?

El proyecto básico describe qué edificio es y cuáles son sus características, sin entrar en los detalles de ejecución. Según el CTE (Anejo I), incluye memoria, planos generales y un presupuesto aproximado por capítulos.

En la memoria entran los agentes (promotor, proyectista, otros técnicos), la información previa, la descripción de la solución, las prestaciones declaradas del edificio, la sustentación y cimentación y la seguridad en caso de incendio. Los planos: situación, emplazamiento, plantas generales, cubiertas, alzados y secciones. El presupuesto es aproximado, por capítulos.

Para solicitar la licencia en las obras que la requieren, normalmente basta el proyecto básico. El CTE lo formula así: su contenido es suficiente para pedir la licencia, pero insuficiente para iniciar la construcción. Qué paquete concreto aceptará el ayuntamiento para tu obra se confirma con el técnico y con el propio ayuntamiento, porque depende del tipo de actuación. Para el presupuesto, el básico da una referencia, no un precio.

¿Qué planos incluye un proyecto de ejecución en una reforma?

El proyecto de ejecución contiene todo lo necesario para construir sin suposiciones: memoria, planos, condiciones técnicas, mediciones y presupuesto detallado. Es el documento con el que la constructora mide cantidades y el instalador sabe qué va dónde.

Según el CTE, el proyecto de ejecución consta de una memoria (descriptiva y constructiva, justificación del cumplimiento del CTE y anejos: cálculo de estructura, instalaciones, eficiencia energética, control de calidad, estudio de seguridad y salud), todos los planos necesarios, incluidos estructura, instalaciones y detalles constructivos, un pliego de condiciones con las prescripciones sobre materiales y ejecución de cada unidad de obra, las mediciones y un presupuesto detallado con cuadro de precios. Aparte va el plan de control.

En una reforma de interiorismo de lujo, a este conjunto se suelen añadir hojas que un proyecto de construcción no trae: despiece de azulejos y placas de piedra, alzados de paredes, esquemas de iluminación, interruptores y tomas, techos con nichos ocultos, planos de mobiliario a medida y carpintería, especificación de sanitarios, esquemas de climatización. Son las hojas que convierten un acabado caro en algo que se puede pedir y ejecutar a la primera.

¿Hace falta un proyecto de ejecución para un presupuesto cerrado?

En la práctica, sí. Para dar un precio firme hacen falta cantidades y especificación, y eso lo aporta el proyecto de ejecución. Sin él queda un presupuesto con hipótesis y partidas provisionales para lo indefinido.

Esto no significa dibujar hasta el último tornillo. Parte de las partidas puede entrar como importe para materiales sin elegir, y cómo hacerlo sin sorpresas lo explica otro artículo. Pero cuanta menos documentación, más líneas del presupuesto se apoyan en hipótesis y más ancha puede ser la diferencia entre presupuesto y pago final. En la misma web hay un artículo sobre la diferencia entre presupuesto cerrado y por mediciones.

Regla práctica: si quieres un precio cerrado para una reforma buena, da a la constructora mediciones, planos de ejecución y la especificación de materiales. Si aún no hay proyecto, pide una horquilla honesta con la lista de hipótesis.

¿Quién firma el proyecto y qué paquete pide la licencia?

El proyecto técnico lo firma un proyectista con la titulación adecuada al tipo de obra: arquitecto, ingeniero o arquitecto técnico, según la intervención. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999) define al proyectista como agente propio, y del seguimiento de la obra se encargan el director de obra y el director de la ejecución.

Los papeles según la LOE son estos. El proyectista (art. 10) redacta el proyecto conforme a la normativa técnica y urbanística. El director de obra (art. 12) responde del aspecto técnico y firma el acta de inicio y el certificado final. El director de la ejecución (art. 13) controla la ejecución y la calidad de los materiales y firma las certificaciones parciales. El constructor construye según proyecto y contrato. Quién puede firmar el proyecto en tu obra se explica en el artículo sobre la firma de proyectos técnicos, y la lista de documentos para el ayuntamiento está en el artículo sobre documentación de licencia.

El proyecto de interiorismo lo suele redactar y firmar un profesional independiente (interiorista, arquitecto). BCN YARD trabaja con esos proyectos y lleva presupuesto y obra, y las firmas de los proyectos corresponden a profesionales independientes.

¿Cómo se relaciona el proyecto con el presupuesto y los plazos, y cómo trabaja BCN YARD?

El orden habitual es este: anteproyecto, visita y mediciones, proyecto básico (si hace falta licencia), proyecto de ejecución, presupuesto detallado, contrato. Saltarse el proyecto de ejecución no ahorra tiempo: lo traslada a la obra, donde cada decisión sin dibujar se toma bajo presión.

El proyecto de ejecución alarga la preparación y reduce los cambios en obra. La piedra, las puertas ocultas, el mobiliario a medida y la climatización se piden solo con planos: en el centro de psicología infantil de 250 m² en el Eixample había 24 puertas ocultas y climatización con recuperación de calor, y partidas así no se piden «a ojo».

En BCN YARD el precio exacto aparece en el presupuesto, después de la visita y las mediciones. Llevamos las obras en ruso y en español, respondemos a la solicitud en una hora, de la obra responde una persona y el pago se hace por contrato, por etapas. Si tienes un anteproyecto o un proyecto de un diseñador, envíanoslo: calcularemos las cantidades sobre planos y te diremos qué hojas faltan para que el precio sea firme.