Чем отличается ремонт квартиры в Эшампле эскерра и дрета?
Главное различие не в стороне, а в доме. В Dreta чаще встречается парадная, модернистская архитектура с оригинальной отделкой, которую приходится реставрировать и согласовывать; в Esquerra больше домов проще и спокойнее, где ремонт ближе к перепланировке и новым инженерным системам. Какой случай ваш, показывает карточка конкретного дома в каталоге.
Эшампле построен по плану Cerdà в конце XIX и начале XX века. Условно район делят на правую (Dreta) и левую (Esquerra) половины, а официально он состоит из шести barris: Dreta, Antiga Esquerra, Nova Esquerra, Sant Antoni, Fort Pienc и Sagrada Família. К какому относится ваш адрес, проверяйте по карте. Про Dreta у нас есть отдельный материал; здесь мы сравниваем стороны.
Чем отличаются дома в левой и правой части Эшампле?
Dreta строили как район буржуазии и модернизма, Esquerra как жилой район, плотнее и сдержаннее. Это описание самого аюнтамьенто: Dreta была первым сектором проекта Cerdà и центральной частью района, барри буржуазии, где развивался модернизм; Antiga Esquerra урбанизирована раньше остальной левой стороны и уже к концу XIX века была заселена; Nova Esquerra исторически составляла с ней один район и разделена из-за размера и плотности.
Что это значит для ремонта, на практике. В Dreta чаще попадаются дома с оригинальной лепниной, мозаичными полами, деревянной столярией и высокими потолками, и значительная часть бюджета идёт на сохранение этого. В Esquerra чаще дома с более простой отделкой, где первоочерёдны инженерия, перекрытия, шум и планировка, а исторические элементы встречаются реже. Это тенденция, а не правило: в Esquerra тоже есть первоклассные модернистские дома, а в Dreta попадаются перестроенные до неузнаваемости.
Где больше охраняемых зданий: в Эскерре или в Дрете?
Цифр по сторонам я не приводил: сравнивать нужно по реестру, а он ведётся по домам. Ожидаемо, что высоких уровней охраны больше там, где концентрируется модернизм, то есть вокруг Dreta, но подтверждается это только по адресу.
Охрана в Барселоне делится на четыре уровня. Уровень A: Bé Cultural d'Interès Nacional, его определяет Generalitat. Уровень B: Bé Cultural d'Interès Local, его определяет аюнтамьенто, а утверждает Generalitat. Уровень C: Bé d'Interès Urbanístic, решение за аюнтамьенто. Уровень D: Bé d'Interès Documental.
Для A, B и C обязательно сохранение и снос невозможен; для D снос допускается после утверждённого историко-архитектурного исследования. Карточка дома описывает охраняемый элемент и допустимые вмешательства; её находят по адресу на портале информации по урбанистике аюнтамьенто. Для ремонта это значит, что до проекта, а не после, вы знаете: что в вашем доме трогать нельзя (фасад, лестница, балконы, патио) и какие работы допустимы.
Какие типичные проблемы у домов 1890–1930?
Перекрытия, стояки, сырость, шум и следы прежних перестроек. Дома этих лет служат долго, но слабые места у них общие.
Перекрытия. Деревянные балки или стальные балки с кирпичным сводом (revoltón) несут меньше современного железобетона, дерево страдает от влаги, грибка и термитов, и прогиб виден по полу; нагрузку считает архитектор. Несущие стены. Кирпичные несущие стены нельзя вырезать как перегородки; расширение проёмов проектируют и усиливают балками. Стояки. Водопровод и канализация общие, чугунные или старые, их замена идёт через comunidad.
Балконы. Плиты балконов, часто с металлическими балками, со временем разрушаются, а это общий элемент дома. Фасад. Старые окна с одинарным остеклением пропускают шум и холод. Следы переделок. В 1960–80-х потолки закрывали подвесными конструкциями, пряча лепнину и повреждения; вскрывать их надо до сметы. Планировка с длинным коридором и патио разобрана в нашем материале про типичные планировки квартир Эшампле.
Как выбрать этаж и сторону для люксового ремонта?
Выбирайте по улице и этажу, а не по стороне. Решают высота потолка, шум, свет, лифт, соседи и охрана дома, и всё это проверяется на конкретной квартире.
Этаж. Principal (первый-второй этаж над entresuelo) даёт высокие потолки и парадную планировку, но больше шума с улицы и меньше света; про него у нас есть отдельный материал. Средние этажи дают баланс света и тишины. Верхний этаж даёт воздух и иногда террасу, но требует проверки кровли и гидроизоляции. Угол. Квартиры на скошенном углу квартала получают две стороны света.
Улица. Главные оси района шумнее, боковые улицы тише, и это верно для обеих сторон. Двор. Окна на внутренний двор квартала тише, но темнее. Что проверить до решения: высота потолка под самой низкой балкой, отчёт технического осмотра здания, размер лифта и наличие портье, состояние стояков и общие расходы comunidad.
Как это меняет смету и сроки ремонта?
В Dreta больше денег и времени уходит на реставрацию и согласования, в Esquerra чаще на инженерию и планировку; но решает состояние конкретной квартиры, а не сторона.
Реставрация: снять и каталогизировать гидравлическую плитку, восстановить лепнину, перебрать оригинальную столярию и балконные двери (подробности есть в материале про оригинальные двери и окна). Инженерия: новая электрика и вода, климатизация с вентиляцией, шумоизоляция и выравнивание перекрытий.
Охрана добавляет согласования и ограничивает материалы для фасада, а общие элементы требуют решения comunidad. Поэтому первая смета без выезда и вскрытия остаётся прикидкой. На практике важнее не сторона района, а то, что обнаружат после снятия подвесных потолков и старых покрытий: так меняется и бюджет, и график.
Как с этим работает BCN YARD?
Мы начинаем с выезда и замеров: смотрим перекрытия, стояки, влажность, потолки, ищем карточку дома в каталоге и документы comunidad. Затем смета. Работает своя бригада и проверенные субподрядчики, у объекта один ответственный, оплата по договору идёт этапами. Ведём объекты на русском и испанском, на заявку отвечаем в течение часа.
Ориентир по уровням: Premium от 1 000 €/м², Luxury от 2 000 €/м², Signature от 3 000 €/м² без НДС; на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21 %. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91). Пример из Эшампле: квартира на Urgel, 109,80 м², четыре спальни, два санузла, открытая кухня, паркет ёлочкой, реечные деревянные панели и мраморная стена. Точная цена появляется в смете после выезда и замеров.
Частые вопросы
Чем отличаются дома в левой и правой части Эшампле?
По описанию аюнтамьенто, Dreta была первым сектором проекта Cerdà и барри буржуазии, где развивался модернизм. Antiga Esquerra урбанизирована раньше остальной левой стороны, Nova Esquerra плотнее и проще. На практике в Dreta чаще оригинальная отделка, в Esquerra чаще простые дома, но исключений много, поэтому смотрят конкретный дом.
Где больше охраняемых зданий: в Эскерре или в Дрете?
Подсчётов по сторонам я не делал. Ожидаемо, что высоких уровней охраны больше вокруг Dreta, где сосредоточен модернизм, но надёжно это проверяется только по адресу. В каталоге аюнтамьенто четыре уровня, от A до D, и карточка дома показывает, что охраняется и какие работы допустимы.
Какие типичные проблемы у домов 1890–1930 годов?
Деревянные или стальные балки перекрытий с кирпичным сводом, которые несут меньше железобетона и страдают от влаги и термитов; кирпичные несущие стены; старые общие стояки; изношенные балконные плиты; одинарное остекление; потолки, спрятанные за подвесными конструкциями 1960–80-х. Часть этого видна только после вскрытия, поэтому первая смета остаётся прикидкой.
Как выбрать этаж для люксового ремонта в Эшампле?
Principal даёт высокие потолки и парадную планировку, но больше шума и меньше света. Средние этажи дают баланс света и тишины, верхний даёт воздух и иногда террасу, но требует проверки кровли. Угловая квартира получает две стороны света. До решения измерьте потолок, проверьте отчёт технического осмотра здания, лифт и стояки.