Короткий ответ: дешевле в сумме, дороже за метр
Частичный ремонт дешевле комплексного в общей сумме, но за квадратный метр почти всегда дороже. Постоянные расходы на выезд, защиту дома, вывоз мусора, разрешение и координацию делятся на меньшую площадь, а ремонтируют частично чаще всего кухню и санузел, то есть самые дорогие помещения квартиры.
Ориентиры для комплексного ремонта у нас: от 1 000 €/м² на уровне Basic, от 2 000 €/м² на Standard и от 3 000 €/м² на Luxury, без НДС. Кухня или санузел отдельно считаются по смете и в пересчёте на метр обычно выходят выше этих цифр.
Откуда берётся разница
У любого ремонта есть расходы, которые почти не зависят от площади: защита подъезда и лифта, контейнер, разрешение, согласование с comunidad de propietarios, работа прораба по организации, выезды электрика и сантехника. На ремонте всей квартиры они растворяются в общей сумме. На ремонте одной кухни они составляют заметную долю счёта.
Вторая причина в структуре помещений. Спальня это стены, пол, розетки и дверь. Кухня и санузел это трубы, слив, гидроизоляция, плитка, мебель, техника и десяток стыков между специалистами. Метр мокрой зоны стоит намного дороже метра жилой комнаты, и когда в смете только мокрые зоны, средняя цена за метр растёт.
Невидимая связь через коммуникации
Квартира живёт как одна система. Новая кухня с индукцией, духовым шкафом и посудомойкой требует мощности, которую старая проводка и старый щит могут не выдержать. Новый санузел подключается к трубам, которые от ввода до стены санузла остались прежними. Новый паркет в гостиной встречается со старым в коридоре, и между ними появляется порог или разница в уровне.
В доме Эшампле это особенно заметно: разводка там часто менялась по частям разными владельцами, и частичный ремонт добавляет ещё один слой. Когда через пару лет течёт старая труба в стене коридора, её меняют через новую отделку.
Два ремонта вместо одного
Каждый следующий этап заново оплачивает то, что уже было оплачено в первом: вынос мебели, защиту готовых помещений, пыль, которая всё равно проникает в отремонтированную часть, контейнер, согласование с соседями, иногда новое разрешение. И вы дважды живёте на стройке или дважды снимаете другое жильё.
Если в сумме за пять лет выходит два-три частичных ремонта, почти всегда один комплексный обошёлся бы дешевле и заметно спокойнее.
Когда частичный ремонт правильный выбор
Если коммуникации в квартире свежие, планировка удобная, а устарела только кухня или один санузел, делать ремонт всей квартиры незачем. Типичный случай: дом в Кастельдефельсе, где несколько лет назад поменяли электрику и трубы, а кухня осталась от прошлых владельцев. Здесь разумно менять кухню, проверив мощность линии и состояние слива.
Частичный ремонт уместен и тогда, когда квартира сдаётся и нужно обновить одно помещение между арендаторами, или когда бюджет сейчас позволяет только одну зону. Главное условие: перед началом проверить, что соседние системы выдержат новое.
Что спросить до частичного ремонта
Перед тем как подписывать смету на одну кухню или один санузел, задайте подрядчику пять вопросов. Выдержит ли щит и линия новую технику. Из чего трубы от ввода в квартиру до этого помещения и в каком они состоянии. Совпадёт ли новый пол по уровню с соседними комнатами. Нужно ли трогать общий стояк и, значит, говорить с comunidad. Как будут защищены соседние помещения, где вы продолжаете жить.
Если на два вопроса из пяти ответ «посмотрим после демонтажа», закладывайте в бюджет запас или расширяйте объём.
Поэтапный ремонт с единым проектом
Если нужен комплексный результат, а бюджет пока нет, делайте проект на всю квартиру сразу и выполняйте его этапами. Тогда первый этап закладывает то, что понадобится следующим: щит под будущую нагрузку всей квартиры, трубы до будущего санузла, трассы под климат, единый уровень пола.
Начинать лучше с грязного и скрытого: коммуникации, перегородки, стяжки. Чистовую отделку можно растянуть. BCN YARD проектирует такие квартиры целиком и выполняет их согласованными этапами. Попросите у нас или у любого подрядчика две сметы на один объект: комплексную и сумму частичных. Сравнение обычно само подсказывает решение.