Коротко: что делать в первый год
В первый год новый дом надо регулярно проветривать, пройти по нему календарь проверок по сезонам и записывать каждое замечание с датой и фото. Волосяные трещины на штукатурке, подстройка дверей и окон, усадка швов герметика — нормальная жизнь нового дома. Протечки, сырые пятна, трещины, которые растут, и неработающие системы — повод сразу писать ответственному.
Бетон, стяжки и штукатурка отдают воду месяцами после окончания стройки. Дом, который закрыли и включили отопление на полную, высыхает неравномерно, и отсюда большая часть «первогодних» трещин. Поэтому в первый год вы больше наблюдаете, чем обслуживаете.
Что нормально, а что нет
Нормально: тонкие трещины по стыкам гипсокартона и в углах, щели между досками паркета зимой, которые закрываются летом, двери, которые начали цеплять после первых холодов, герметик в санузле, отошедший от плитки. Всё это регулируется или подкрашивается, обычно одним визитом после первого отопительного сезона.
Не нормально: трещина шире ногтя или та, что растёт; вода на потолке или стене после дождя; плесень в углу за мебелью; постоянно мокрое пятно рядом с трубой; сливы в душе, где вода уходит медленно с первого дня; вентиляция с рекуперацией, которая гудит или гонит холодный воздух. Эти вещи фиксируйте в тот же день.
Календарь по сезонам
Осень: до первых ливней почистите сливы на кровле и террасах, желоба и дренаж вокруг дома, проверьте, что вода уходит от фундамента. После первого сильного дождя пройдите по потолкам и откосам окон. Зима: следите за влажностью в спальнях и за конденсатом на стёклах по утрам, проверьте работу отопления во всех комнатах, отрегулируйте окна.
Весна: запуск бассейна после зимы, проверка полива сада и насосов, осмотр фасада после зимних дождей. Лето: проверка кондиционеров до жары, чистка их фильтров, осмотр герметика на солнечной стороне, где он стареет быстрее. Для дома у моря в Кастельдефельсе к этому добавляется промывка металла, который стоит на улице.
Системы дома: что обслуживать
В нашем частном доме с бассейном, построенном в 2022–2024 годах полным циклом, есть типичный набор систем современного дома: бассейн с оборудованием, солнечные панели, климат, полив. У каждой свой ритм. Фильтры вентиляции и кондиционеров чистят или меняют по инструкции производителя, обычно несколько раз в год. Солнечные панели проверяют по приложению инвертора: резкое падение выработки в солнечный день — повод смотреть, а не ждать счёта.
Оборудование бассейна требует контроля воды и чистки фильтра с первой недели, и лучше, чтобы при запуске вам показали, где краны, как переключается режим и что делать при отключении электричества. Попросите сдать вам инструкции и схемы всех систем в одной папке. Они понадобятся вам и любому мастеру, который придёт через пять лет.
Гарантия по закону и журнал замечаний
Испанский закон LOE задаёт для нового здания три срока ответственности: один год за дефекты отделки, три года за дефекты, влияющие на пригодность для проживания, десять лет за конструктивные. Как они применяются к конкретному случаю, уточняйте у юриста.
Практическая часть проще. Заведите таблицу: дата, помещение, что заметили, фото, когда сообщили, когда исправили. Пишите ответственному письменно, даже если до этого говорили по телефону. Не копите замечания до конца года: протечка, о которой сообщили через полгода, успевает испортить больше, чем исходный дефект. Храните рядом Libro del Edificio, акт о завершении работ и все инструкции.
Кому писать и как
У каждого нашего объекта один ответственный, и после сдачи дома вопросы идут к нему, на русском или испанском. Так не нужно выяснять, чья это зона — бригады, субподрядчика по бассейну или установщика панелей: ответственный разбирается сам и возвращается к вам с ответом.
Одно письмо с фото и описанием экономит неделю переписки. Укажите, где именно, когда заметили, меняется ли что-то со временем и что вы уже пробовали. Если проблема срочная, например вода идёт с потолка, сначала перекройте воду или электричество и только потом пишите.