Коротко: чем отличаются два документа
Certificado final de obra — технический документ: архитектор и технический руководитель стройки подтверждают, что дом построен по утверждённому проекту. Cédula de habitabilidad — административный документ: Generalitat de Catalunya подтверждает, что жильё пригодно для проживания. Первый нужен, чтобы получить второй, а без второго трудно подключить коммунальные сети, сдать или продать дом.
Между ними обычно стоит ещё один шаг — уведомление или разрешение на первое заселение в аюнтамьенто. Точный порядок и сроки зависят от муниципалитета и уточняются там же или у гестора.
Кто подписывает акт и что к нему прикладывают
Акт подписывает dirección facultativa: director de obra, обычно архитектор, и director de ejecución, обычно aparejador или arquitecto técnico. Как правило, документ проходит визирование в профессиональной коллегии. Подпись они ставят только тогда, когда видят объект и документы, а не по звонку подрядчика.
К акту собирают документацию построенного объекта: чертежи с учётом изменений, внесённых во время стройки, сертификаты монтажников на электрику, газ, отопление и кондиционирование, протоколы испытаний сетей, данные о материалах. Если сертификата электрика нет, акт подписать можно, а подключить свет — нет. Поэтому такие бумаги собирают по мере завершения этапов, а не в последнюю неделю.
Отклонения от проекта: главный риск на финише
За полтора-два года стройки заказчик почти всегда что-то меняет: сдвигает окно, закрывает часть террасы, переносит бассейн, добавляет комнату в подвале. Мелкие изменения отражаются в итоговых чертежах. Существенные, которые меняют объём, площадь или внешний вид дома, могут потребовать изменения лицензии ещё до подписания акта.
Хуже всего узнать об этом, когда дом уже готов. Технический руководитель не подпишет акт на то, что не совпадает с лицензией, и финиш откладывается. Поэтому каждое изменение во время стройки стоит сразу согласовывать с архитектором и фиксировать письменно: так понятно, что можно сделать простым исправлением чертежей, а что требует обращения в аюнтамьенто.
Первое заселение и cédula: в каком порядке
После подписания акта в аюнтамьенто подают уведомление или запрос на первое заселение, в зависимости от правил муниципалитета. Затем оформляют cédula de habitabilidad de primera ocupación. В Каталонии это документ Generalitat, и куда именно подавать заявление в вашем муниципалитете, подскажет архитектор или гестор.
Сроки рассмотрения и пошлины разные в разных местах, поэтому закладывайте в график запас между окончанием работ и въездом. Если дом нужен к определённой дате, например к началу учебного года, начинайте готовить документы за несколько месяцев до финиша, а не после вывоза последнего контейнера.
Подключение сетей и регистрация дома
Во время стройки дом обычно питается от временного строительного подключения. Постоянный договор на электричество и воду компании оформляют по сертификатам монтажников, а часть из них просит cédula или документ о первом заселении. Без этого семья может въехать в готовый дом со строительным счётчиком.
Параллельно дом нужно оформить юридически. Нотариус составляет escritura de declaración de obra nueva terminada на основании акта о завершении работ, затем её вносят в Registro de la Propiedad, а данные в Catastro обновляются. Это нужно для ипотеки, продажи, наследования и страховки. Кто ведёт эти шаги — нотариус, гестор или юрист, — решите заранее.
Libro del Edificio и досье владельца
Закон об организации строительства (LOE) требует, чтобы владелец нового дома получил документацию построенного объекта, её называют Libro del Edificio. Храните в одной папке, бумажной и цифровой: лицензию, акт о завершении, cédula, итоговые чертежи, сертификаты монтажников, инструкции и гарантии производителей оборудования, фото сетей до закрытия стен.
LOE также устанавливает сроки ответственности участников стройки: год за дефекты отделки, три года за дефекты, влияющие на пригодность к проживанию, и десять лет за конструкцию. Чтобы воспользоваться этим, нужны документы, из которых видно, кто и что делал. Досье, собранное сразу, экономит недели при продаже дома или страховом случае.
Как не застрять на финише
Три правила, которые работают на каждом доме. Сертификаты собирайте по ходу: закончил электрик — сразу его документ. Изменения согласовывайте с архитектором в момент изменения, а не после. Заранее договоритесь, кто подаёт бумаги в аюнтамьенто и Generalitat: архитектор, гестор или вы сами.
В частном доме с бассейном и солнечными панелями, который мы вели полным циклом с 2022 по 2024 год, документов больше обычного: оборудование бассейна, инвертор, подключение панелей к сети. Каждый такой монтажник выдаёт свой пакет, и именно его чаще всего приходится искать в конце, если не забрать вовремя.