Reformar una villa por fases o de una sola vez: cómo decidir

¿Se puede reformar una villa por partes?

Se puede si el reparto es por zonas y niveles de acabado y no por instalaciones. Todo lo oculto en paredes, suelos y bajo cubierta se hace una sola vez y completo; si no, abrirás un acabado terminado por segunda vez. Por fases solo conviene llevar lo que se ve.

El límite pasa por aquí. No se fraccionan: electricidad, agua, saneamiento, calefacción y climatización, impermeabilización, cubierta, ventanas y aislamiento de fachada. Sí se pueden fraccionar: cocinas y baños por alas, dormitorios, terrazas, jardín, piscina, zona de invitados y carpintería a medida. En una villa de 250–400 m² cuya familia viene por temporadas suele haber dos o tres tandas.

Si planificas con la idea de «primero reformo lo que necesito ahora», añade una segunda columna: qué hay que dejar preparado. Corrugados vacíos para futuros enchufes, acometida de agua a la casa de invitados y pasamuros previstos cuestan poco con las paredes abiertas y mucho cuando ya están cerradas.

¿Qué hacer primero en una casa antigua?

Primero se hace lo que protege la casa del agua y soporta carga: cubierta, impermeabilización, muros con humedad, cuadro eléctrico y montantes. Lo demás puede esperar; esto no.

En una villa de los años 70–80 en la costa el orden suele ser este. Primero diagnóstico: humedad en muros y zócalo, estado de cubierta y terrazas, tuberías de agua (galvanizado y cobre antiguo), saneamiento, cuadro y secciones de cable. Después, todo lo que provoca una fuga o un cortocircuito, porque una inundación estropea parquet y mobiliario en una tarde. Luego aislamiento y ventanas, de los que depende el coste de la climatización. Y solo después, acabados.

Cerca del mar se añade la sal: ataca el metal sin proteger y el viento lleva humedad a los muros. Conviene programar cubierta y fachada en los meses secos para no tener la casa bajo plástico en época de lluvias. Los hallazgos típicos en una casa de esa época los tratamos en nuestra guía sobre villas de los años 70–80.

¿Cómo es un esquema de tres fases?

El esquema de trabajo es este: primero envolvente y todas las instalaciones, después el núcleo habitable y por último el resto. Cada fase termina en un estado en el que la casa se puede cerrar y dejar.

Primera fase: cubierta, impermeabilización, ventanas, aislamiento, electricidad, agua, saneamiento, climatización, ventilación, redes para las futuras estancias y preparación de paredes y suelos. Acabados mínimos, pero la casa queda seca, segura y lista para recibir cualquier fase posterior. Segunda fase: el núcleo habitable, es decir, cocina, salón, dormitorio principal con sus baños, suelos e iluminación. Aquí se va el grueso del presupuesto de acabados. Tercera fase: habitaciones de invitados, terraza, jardín, piscina, exteriores y mobiliario.

El orden dentro de cada fase depende de la casa. En una villa con piscina y jardín no tiene sentido empezar por el paisajismo mientras entran camiones y hay andamios en el patio. Para cada fase se redacta antes presupuesto y calendario, de modo que entre fases tengas un punto de decisión claro: seguir o parar.

¿Reformar por fases encarece el resultado final?

Sí, casi siempre, y cuanto más se fracciona, más. No pagas por los materiales, sino por la repetición: nuevo desplazamiento de la cuadrilla, protección de las zonas terminadas y demoliciones y limpiezas repetidas.

Los conceptos son estos. La instalación de obra y las acometidas provisionales de agua y luz se montan cada vez de nuevo. Los suelos y paredes terminados se protegen con plástico y cartón y aun así se reparan. Los trabajos contiguos obligan a abrir: para llevar un cable a una estancia nueva por un pasillo ya acabado hay que hacer una roza y volver a pintar. Los precios de materiales y mano de obra cambian en un par de años y los proveedores descatalogan series, de modo que el azulejo de la tercera fase puede no coincidir en tono con el de la primera.

En la práctica el sobrecoste depende del número de fases y de cuánto se haya hecho antes en instalaciones. Si toda la parte oculta se ejecuta en la primera fase, los extras son sobre todo de logística y protección. Si se fraccionan las instalaciones, el total sube de forma notable. Para comparar, pide presupuesto de toda la casa de una vez y por fases, y ponlos uno al lado del otro.

¿Se puede vivir en la casa durante la reforma?

Se puede en un ala independiente y solo mientras haya agua, luz y un baño en servicio. Si se desmonta la cocina y todos los baños y el polvo recorre la casa, vivir allí es duro, sobre todo con niños.

Condiciones para que funcione: un ala aislada con acceso propio o al menos una puerta cerrada, cocina provisional, un baño en uso, tabiques antipolvo y entrada separada para la cuadrilla. El ruido y los horarios de obra se regulan por normas municipales y de la comunidad; se confirman en el ayuntamiento. Para una familia que vive en la casa todo el año, en la práctica suele elegirse alquilar cerca durante la parte más ruidosa, es decir, la primera fase.

En una segunda residencia el cálculo es más sencillo: las obras avanzan con la casa vacía y llegas a un resultado terminado o a un punto intermedio habitable. Aquí importa que un único responsable dirija la obra y te envíe fotos e informes en un idioma que entiendas, y que entre fases la casa quede cerrada y mantenida. Sobre cómo mantener una casa en tu ausencia hay un artículo aparte.

¿Cómo elegir para tu casa?

La elección se reduce a cinco preguntas: si vives en la casa todo el año, cuándo vienes, en qué estado están las instalaciones, si el presupuesto está disponible de golpe y si necesitas la zona de invitados para una fecha concreta.

Si las instalaciones están agotadas y la casa es de temporada, lo más sensato es hacerlo todo a la vez mientras no estás: pagas una sola vez la puesta en marcha de la obra y recibes una casa sin concesiones. Si la casa está en buen estado y solo se renueva el interior, las fases por zonas permiten repartir el gasto sin pérdida apreciable. Si el presupuesto es limitado, empieza por la envolvente y las instalaciones y no por el salón bonito: un salón aplazado no cuesta nada, una cubierta aplazada cuesta la casa.

Pide al contratista no «el precio de la reforma» sino tres cifras: toda la casa de una vez, las fases en el orden que quieras y el coste de fraccionar. Así decides tú y no el calendario.

¿Cómo lo trabaja BCN YARD?

BCN YARD lleva la reforma y construcción de villas y casas llave en mano: cuadrilla propia, subcontratistas de confianza y un responsable único de la obra. Dirigimos el proyecto en ruso y en español y el pago, según contrato, es por fases, algo que encaja bien con un esquema por etapas.

Referencias sin IVA: Premium desde 1 000 €/m², Luxury desde 2 000 €/m², Signature desde 3 000 €/m²; el precio exacto aparece en el presupuesto tras la visita y las mediciones. Si dudas entre una sola intervención y varias, pide el presupuesto en ambas versiones y compáralas. Puedes escribirnos desde la página de reformas de viviendas y casas llave en mano; respondemos en una hora.