¿Está mi edificio catalogado como patrimonio?
Hay que comprobarlo antes del primer boceto: en la Dreta de l'Eixample, la zona en torno al Passeig de Gràcia, muchos edificios están incluidos en el catálogo de arquitectura protegida de Barcelona. La consulta se hace al Ajuntament, y la respuesta indica el nivel de protección del edificio y de sus partes.
No es un trámite menor. Del nivel de protección depende qué se puede cambiar: fachada, vestíbulo, escalera, patio interior y a veces elementos de la propia vivienda, como suelos hidráulicos, molduras, vidrieras y puertas. En un edificio sin catalogar hay menos limitaciones, pero fachada y zonas comunes pasan igualmente por la comunidad.
El orden: consulta al urbanismo municipal o a un arquitecto, certificado de condiciones urbanísticas, y después proyecto y licencia según el tipo de obra. Cómo hacerlo por tu cuenta se explica en nuestro artículo sobre cómo consultar la protección del edificio.
Siempre empezamos por este paso, porque cambiar el proyecto después de comprar materiales cuesta más que una semana de espera por el certificado.
¿Qué elementos no se pueden cambiar?
Normally the facade, balconies, railings, exterior window frames, lobby and main stair cannot be touched, and in listed buildings often historic elements inside the flat as well. The building's file states exactly what is protected.
Inside the flat, hydraulic tile, plaster ceilings, ceiling roses, stained glass, timber doors and panelling are often protected. They are not removed but restored, and what is missing is reproduced from a sample. For a mosaic floor in the Eixample that means lifting the mosaic in sections, cleaning it and laying it again instead of demolishing.
Windows can often be replaced with modern ones if the appearance is kept: glazing bar pattern, colour, profile. Modern double-glazed windows with good insulation are made in timber or aluminium with the same pattern. We cover this in our article on window frames.
If an element is protected and the owner needs to remove it, the Ajuntament decides, and it requires justification. It is better to design around what is kept than to chase permission to demolish.
¿Cómo organizar las entregas en una calle con mucho tráfico?
Las entregas se planifican por horas: pedidos en lotes pequeños, permiso de ocupación de la vía pública con antelación y descarga en 15–30 minutos. No se puede aparcar en el Passeig de Gràcia ni en las calles vecinas, y la multa de un camión cuesta más que la propia entrega.
El orden: permiso de ocupación de dominio público para las fechas necesarias, hora fija de descarga, vehículos de poco tonelaje, subida de materiales por el ascensor del edificio con cabina protegida o con elevador exterior. Los escombros se sacan en sacos cerrados y no en contenedores junto a la entrada. Más sobre permisos de andamios y plataformas en nuestro artículo sobre ocupación de la vía.
La obra se organiza para no ocupar el vestíbulo: se colocan protecciones en suelos, se cubren las paredes del vestíbulo y se protegen las esquinas del ascensor. El portero y el administrador conocen el calendario con antelación.
Lo principal: no traer todo de golpe. El almacén de materiales está en el propio piso y las entregas siguen el calendario de trabajos. Así la obra no molesta al edificio.
¿Qué limitaciones impone la comunidad en estos edificios?
La comunidad fija el horario de obras, las normas del ascensor y las zonas comunes, exige fianza por posibles daños y prohíbe cambiar la fachada y el aspecto exterior sin acuerdo de la junta. Las normas están en los estatutos del edificio, y cada finca tiene los suyos.
Un conjunto típico: obras en días laborables por la mañana y por la tarde, prohibición de operaciones ruidosas en la hora de comer y los fines de semana, protección obligatoria del ascensor y del vestíbulo, y límites en escombros y retirada. Las unidades de aire acondicionado no pueden ir en fachada: se ocultan en el patio interior, en la cubierta o en un nicho aprobado por la junta. La extracción de cocina o sauna también pasa por la comunidad si afecta a patinillos comunes.
Antes de empezar, el propietario avisa al administrador y entrega la lista de contratistas, el seguro y el calendario. El contratista debe estar asegurado: escribimos sobre ello aparte. Los vecinos, sobre todo en estos edificios, esperan un aviso con antelación.
Llevamos el paquete de documentos una semana antes del inicio y mantenemos contacto con el administrador durante toda la obra. Eso evita la mayoría de los conflictos.
¿En qué se diferencia reformar en un edificio modernista?
En estructura e instalaciones: forjados antiguos sobre vigas de madera o acero, muros gruesos, patinillos complejos y montantes de agua y electricidad que a menudo van por patinillos comunes. Toda intervención debe calcularse teniendo esto en cuenta.
Los techos del Eixample de 3,3–3,6 m dan la rara posibilidad de pasar el clima por un falso techo con altura de sobra, pero las bóvedas catalanas y las molduras limitan el trazado. Los sistemas suelen esconderse en pasillos y baños, dejando intactos los salones. Más sobre instalaciones nuevas en un edificio antiguo en nuestro artículo sobre montantes.
En nuestro proyecto del piso de Urgel en el Eixample, de 109,8 m², hicimos una cocina abierta y colocamos parquet en espiga, paneles de lamas de madera y una pared de mármol: una solución actual encajó en una envolvente histórica. En la Dreta el enfoque es el mismo, pero con limitaciones más estrictas en zonas comunes.
Si compras un piso para reformar, mira nuestro artículo sobre qué revisar al comprar un piso antiguo.
Cómo trabajamos en la Dreta de l'Eixample
Nos encargamos de la revisión del edificio, del paquete para la comunidad y de la logística: brigada propia, subcontratas de confianza y un único responsable de la obra. Trabajamos en ruso y en español.
Empezamos con la visita y las mediciones, después la comprobación de la protección y el presupuesto por etapas. Pago por contrato y por etapas. Reforma de gama alta: Luxury desde 3.000 €/m² sin IVA, precio exacto en el presupuesto. Solemos responder a una solicitud en menos de una hora.