En resumen: qué opciones hay
Una reforma en España suele financiarse de una de estas cuatro formas, o combinándolas: ahorros propios, préstamo personal para reforma, hipoteca (ampliación de la actual o una nueva para compra y reforma) y ayudas públicas a la eficiencia energética o la accesibilidad. La elección depende del importe, de su perfil ante el banco y de la rapidez con que necesite el dinero.
BCN YARD no ofrece asesoramiento financiero ni tramita préstamos. Compare las condiciones con su banco o con un asesor financiero independiente. Nuestra parte es darle un presupuesto y un calendario de pagos con los que esa conversación resulte sencilla.
Primero, calcule el importe completo
El error más frecuente es financiar la cifra del presupuesto y no el coste real del proyecto. Un ejemplo: un piso de 100 m² en el Eixample en nivel Basic parte de unos 100.000 € sin IVA. A eso se suman el IVA, cuyo tipo depende de la clase de obra; la licencia y las tasas municipales; el proyecto del arquitecto, si hace falta; el mobiliario y los electrodomésticos que no entran en el presupuesto; y el alquiler de otra vivienda durante la obra, si no se puede vivir en el piso.
Por encima, reserve un margen para imprevistos, sobre todo en un edificio antiguo. Solo ese total es lo que hay que financiar.
Ahorros y préstamo personal
Los fondos propios dan libertad: no hay que esperar aprobaciones, tasaciones ni notario, y el calendario de la obra depende solo de usted y del contratista. La desventaja es evidente: una reforma grande inmoviliza una parte considerable de los ahorros.
Un préstamo personal para reforma se formaliza más rápido que una hipoteca y normalmente no exige garantía hipotecaria, pero el plazo es más corto y el coste total del dinero suele ser mayor. La cuota mensual para un importe alto resulta elevada. Por eso se usa más para una parte de la reforma o combinado con ahorros que para todo un proyecto integral.
Hipoteca: ampliación o compra con reforma
Si el piso ya está hipotecado, el banco puede estudiar una ampliación para la reforma. Si está comprando, algunas entidades financian la compra junto con la reforma. En ambos casos harán falta tasación, notario y un plazo de aprobación que no depende del contratista.
El banco suele querer ver un presupuesto detallado y, para las obras que requieren permiso, la documentación correspondiente. Las condiciones para no residentes suelen ser más exigentes que para residentes: menor porcentaje financiado y más requisitos documentales. Los parámetros exactos solo los conoce el banco, así que pídalos antes de firmar un contrato de obra con fecha de inicio cerrada.
Ayudas públicas y ventajas fiscales
Periódicamente la Generalitat de Catalunya y los ayuntamientos abren programas de ayudas para eficiencia energética, rehabilitación de edificios y accesibilidad: aislamiento, ventanas, sistemas de climatización, ascensores. Los programas cambian, los fondos se agotan y las condiciones varían de un año a otro.
Antes de firmar el contrato, compruebe en las webs de la Generalitat y del ayuntamiento si hay un programa vigente que encaje y si exige presentar la solicitud antes de empezar la obra. Las consecuencias fiscales y posibles deducciones, consúltelas con su gestor. Contar con una ayuda como fuente principal es arriesgado: la resolución llega más tarde de lo que hay que pagar al contratista.
Cómo ayudan el presupuesto y el calendario ante el banco
Un presupuesto detallado por partidas y fases justifica el importe solicitado mucho mejor que una cifra suelta. Si el banco libera el dinero por tramos, conviene vincular cada tramo a una fase de obra: demolición e instalaciones, obra gruesa, acabados, remates.
Trabajamos por contrato con pagos por fases, así que el calendario de pagos al contratista puede ponerse desde el principio junto al calendario de disposiciones del banco. El presupuesto lo preparamos después de la visita y las mediciones, y respondemos a cada solicitud en menos de una hora. Lleve al banco el presupuesto, el contrato y los datos de la empresa: no es raro que también verifiquen al contratista.
Errores que salen caros
Firmar el contrato con fecha de inicio antes de tener aprobada la financiación, y pagar una penalización o tener la obra parada. Olvidar el IVA y descubrir un 10% o un 21% de diferencia en la primera factura. No reservar margen y quedarse sin fondos en los acabados, con la obra gruesa, la más cara, ya pagada. Pedir un préstamo a plazo corto con una cuota que asfixia el presupuesto familiar durante años.
Y uno más: elegir contratista solo porque su cifra es menor y hay que pedir menos. Si el presupuesto está incompleto, lo que falta aparecerá como extras a mitad de obra, cuando pedir otro préstamo ya es complicado.