Коротко: какие варианты есть
Ремонт в Испании обычно финансируют одним из четырёх способов или их сочетанием: собственные накопления, потребительский кредит на ремонт, ипотека (расширение текущей или новая под покупку с ремонтом) и государственные субсидии на энергоэффективность или доступность. Выбор зависит от суммы, вашего профиля в банке и того, насколько быстро нужны деньги.
BCN YARD не даёт финансовых консультаций и не оформляет кредиты. Условия продуктов сравнивайте с банком или независимым финансовым консультантом. Наша часть — дать такую смету и такой график оплаты, с которыми этот разговор будет простым.
Сначала посчитайте полную сумму
Самая частая ошибка — финансировать цифру из сметы, а не реальную стоимость проекта. Пример: квартира 100 м² в Эшампле на уровне Basic начинается примерно со 100 000 € без НДС. К этому добавляются НДС, ставка которого зависит от типа работ, разрешение и пошлины аюнтамьенто, проект архитектора, если он нужен, мебель и техника, которые не входят в смету, и аренда жилья на время работ, если жить в квартире нельзя.
Сверху держите резерв на непредвиденное, особенно в старом доме. Только эта итоговая сумма и есть то, что нужно профинансировать.
Накопления и потребительский кредит
Собственные средства дают свободу: не нужно ждать одобрения, оценки и нотариуса, график ремонта зависит только от вас и подрядчика. Минус очевиден: крупный ремонт вынимает из оборота заметную часть сбережений.
Потребительский кредит на ремонт оформляется быстрее ипотеки и обычно не требует залога, но срок у него короче, а итоговая стоимость денег, как правило, выше. Ежемесячный платёж по такому кредиту на крупную сумму получается большим. Поэтому его чаще используют для части ремонта или в сочетании с накоплениями, а не на весь комплексный проект.
Ипотека: расширение или покупка с ремонтом
Если квартира уже в ипотеке, банк может рассмотреть её расширение под ремонт. Если вы только покупаете, некоторые банки финансируют покупку вместе с ремонтом. В обоих случаях понадобятся оценка жилья (tasación), нотариус и время на одобрение, которое не зависит от подрядчика.
Банк обычно хочет видеть детальную смету, а для работ, где нужно разрешение, — документы на него. Условия для нерезидентов, как правило, строже, чем для резидентов: доля финансирования ниже, требования к документам выше. Точные параметры знает только банк, поэтому запрашивайте их до подписания договора подряда с фиксированной датой начала.
Субсидии и налоговые льготы
Время от времени Generalitat de Catalunya и муниципалитеты открывают программы помощи на энергоэффективность, реконструкцию зданий и доступность: утепление, окна, системы отопления и кондиционирования, лифты. Программы меняются, бюджеты заканчиваются, условия отличаются от года к году.
Перед подписанием договора проверьте на сайтах Generalitat и аюнтамьенто, есть ли сейчас подходящая программа и не требует ли она подать заявку до начала работ. Налоговые последствия ремонта и возможные вычеты уточняйте у гестора. Рассчитывать на субсидию как на основной источник денег рискованно: одобрение приходит позже, чем нужно платить подрядчику.
Как смета и график помогают в банке
Детальная смета по статьям и этапам обосновывает запрашиваемую сумму лучше, чем одна цифра на листе. Если банк выдаёт деньги траншами, каждый транш удобно привязать к этапу работ: демонтаж и сети, черновые работы, отделка, финиш.
Мы работаем по договору с поэтапной оплатой, поэтому график платежей подрядчику можно заранее положить рядом с графиком поступлений от банка. Смету мы готовим после выезда и замеров, а на заявку отвечаем в течение часа. На переговоры с банком приносите смету, договор и данные компании: банки нередко проверяют и подрядчика.
Ошибки, которые дорого стоят
Подписать договор с датой начала до одобрения финансирования и платить неустойку или простаивать. Забыть про НДС и увидеть разницу в 10% или 21% уже в первом счёте. Не заложить резерв и остановиться на отделке, когда дорогие черновые работы уже оплачены. Взять кредит на короткий срок с платежом, который съедает семейный бюджет на годы.
И ещё одна: выбирать подрядчика только по тому, у кого сумма меньше, потому что меньше нужно занимать. Если смета неполная, недостающее появится доплатами в середине работ, когда новый кредит взять уже сложно.