Por qué no se pueden comparar los totales
Dos presupuestos para el mismo piso con un 30% de diferencia normalmente describen obras distintas. Uno incluye cambiar el cuadro eléctrico, retirar escombros y aplomar paredes; el otro no. Hay que comparar partida por partida: qué está incluido, qué excluido y qué está redactado de forma ambigua. El total se mira al final.
Para que las partidas se puedan cruzar, todos los contratistas deben recibir la misma base: plano, lista de trabajos y materiales elegidos. Sin eso, cada uno presupuesta su propia versión de la reforma.
Una base común para todos
El paquete mínimo: plano del piso con los tabiques nuevos, lista de estancias y de lo que se hace en cada una, modelos o gama de azulejo, sanitarios, puertas y suelo, número de enchufes y puntos de luz, requisitos de climatización. Si todavía no hay proyecto, descríbalo al menos por escrito y envíe a todos el mismo documento.
Pida a cada contratista un presupuesto por partidas, con cantidades y precios unitarios. Un presupuesto de cinco líneas, «cocina», «baño», «suelos», «electricidad», «pintura», no se puede comparar con nada, y es precisamente el que después se llena de extras.
La tabla comparativa
Prepare una tabla: en filas los trabajos, en columnas los contratistas y en cada celda «incluido», «excluido» o «no está claro», con su importe. Las partidas que más suelen diferir:
Demolición y retirada de escombros, contenedor y su permiso. Protección del ascensor y del portal. Cuadro eléctrico, línea nueva y boletín del instalador. Fontanería y desagües hasta la bajante. Aplomado de paredes y solera. Techos y cajones para la climatización. Montaje de cocina y electrodomésticos. Limpieza final. Tramitación del permiso y honorarios técnicos.
Cada «no está claro» se convierte en una pregunta al contratista. Pida la respuesta por escrito.
Partidas alzadas y trabajos inciertos
Anote aparte las partidas en las que no figura un material concreto, sino un importe reservado: «azulejo hasta 40 €/m²», «sanitarios, 3.000 €». Una partida alzada baja abarata el presupuesto sobre el papel, pero la elección real suele superarla y la diferencia la paga usted. Iguale esas partidas entre todos los contratistas o sustitúyalas por modelos concretos.
Mire igual los trabajos que dependen de abrir: reparación de vigas, nivelación de suelo, sustitución de tramos de bajante. Unos los incluyen con margen y otros no los incluyen en absoluto. Pregunte los precios unitarios de esos trabajos y cómo se aprueban: eso le dirá cuánto puede costar de verdad un piso en una finca antigua.
Un ejemplo hipotético: dos presupuestos para 100 m²
El propietario de un piso de 100 m² en el Eixample recibe dos presupuestos de reforma integral. El primero es una cuarta parte más barato. En la tabla se ve por qué: no incluye cuadro eléctrico nuevo ni boletín, no incluye aplomado de paredes («si fuera necesario»), el azulejo figura con una partida alzada que es la mitad de lo que realmente se elige, y la retirada de escombros y el contenedor «se facturan aparte».
Cuando se añaden las partidas que faltaban a los precios unitarios de esa misma empresa, la diferencia casi desaparece. Queda por saber cuál de los dos describió la reforma con honestidad desde el principio.
IVA, plazos y forma de pago
Compruebe si el total va con o sin IVA y a qué tipo se ha calculado. El tipo aplicable a una reforma de vivienda depende de condiciones que explicamos en otro artículo; si cada contratista aplica uno distinto, los totales no son comparables.
Compare plazos: un presupuesto con cuatro meses de obra y otro con dos para el mismo alcance obliga a preguntar de dónde sale la diferencia y cuánta gente habrá en obra. Compare el calendario de pagos: cuánto por adelantado, por qué fases y qué se retiene hasta la entrega.
Como referencia de mercado, una reforma integral con nosotros parte de 1.000 €/m² sin IVA en el nivel Basic. Si un presupuesto de reforma integral queda muy por debajo de las referencias habituales, busque qué se ha quedado fuera.
Cómo se va a gestionar la obra
Presupuestos parecidos pueden dar reformas muy distintas. Pregunte a cada contratista quién será su interlocutor y en qué idioma, quién trabaja en obra, cuadrilla propia o subcontratas, cómo se aprueban los trabajos adicionales y qué informes recibirá y con qué frecuencia.
Elija cuando las diferencias entre ofertas estén explicadas por escrito. En BCN YARD el presupuesto se prepara tras la visita y las mediciones, partida por partida; trabaja nuestra propia cuadrilla, los oficios específicos los hacen subcontratistas de confianza y un único responsable lleva la obra. Trabajamos en ruso y castellano, con pagos por fases según contrato. Respondemos a las solicitudes en menos de una hora.