Почему итоговые суммы нельзя сравнивать
Две сметы на одну квартиру с разницей в 30% обычно описывают разные работы. В одной есть замена электрощита, вывоз мусора и выравнивание стен, в другой нет. Сравнивать нужно по строкам: что включено, что исключено, что написано неясно. Итог смотрят последним.
Чтобы строки вообще можно было сопоставить, всем подрядчикам нужно дать одну и ту же основу: план, список работ и выбранные материалы. Без этого каждый считает свою версию ремонта.
Общая база для всех подрядчиков
Минимальный пакет: план квартиры с новыми стенами, список помещений и того, что в каждом делается, модели или класс плитки, сантехники, дверей и пола, количество розеток и светильников, требования к климату. Если проекта ещё нет, опишите хотя бы это словами и отправьте всем одинаковый документ.
Попросите каждого подрядчика оформить смету по позициям с количествами и единичными ценами. Смета из пяти строк «кухня», «ванная», «полы», «электрика», «покраска» не сравнивается ни с чем, и именно она потом превращается в доплаты.
Таблица сравнения
Сделайте таблицу: строки — работы, столбцы — подрядчики, в ячейках — «включено», «исключено» или «неясно» и сумма. Работы, которые чаще всего расходятся:
Демонтаж и вывоз мусора, контейнер и разрешение на него. Защита лифта и подъезда. Электрощит, новая линия, сертификат установщика. Разводка воды и канализации до стояка. Выравнивание стен и стяжка пола. Потолки и короба под кондиционер. Установка кухни и техники. Финальная уборка. Оформление разрешения и гонорары технических специалистов.
Каждое «неясно» превращается в вопрос подрядчику. Ответ просите письменно.
Резервы на материалы и неизвестные работы
Отдельно выпишите позиции, где стоит не конкретный материал, а сумма-резерв: «плитка до 40 €/м²», «сантехника — 3 000 €». Низкий резерв делает смету дешевле на бумаге, но реальный выбор его обычно превышает, и разницу платите вы. Приведите резервы у всех подрядчиков к одной сумме или замените их конкретными моделями.
Так же смотрите на работы, которые зависят от вскрытия: ремонт балок, выравнивание пола, замена участков стояка. Кто-то закладывает их с запасом, кто-то не закладывает вовсе. Спросите единичные цены на такие работы и порядок их согласования: это покажет, сколько на самом деле может стоить квартира в старом доме.
Условный пример: две сметы на 100 м²
Владелец квартиры 100 м² в Эшампле получает две сметы на комплексный ремонт. Первая дешевле на четверть. В таблице выясняется: в ней нет нового электрощита и сертификата, нет выравнивания стен (указано «по необходимости»), плитка заложена резервом вдвое ниже реального выбора, вывоз мусора и контейнер «оплачиваются отдельно».
Когда недостающие строки добавлены по единичным ценам той же компании, разница почти исчезает. Остаётся вопрос, кто из двух подрядчиков описал ремонт честно с самого начала.
IVA, сроки и порядок оплаты
Проверьте, с IVA итог или без, и по какой ставке он посчитан. Ставка на ремонт жилья зависит от условий, о которых у нас отдельная статья; если подрядчики применили разные ставки, итоги несравнимы.
Сравните сроки: одна смета с работами на четыре месяца и другая на два при одинаковом объёме — повод спросить, откуда разница и сколько людей будет на объекте. Сравните график оплаты: сколько вперёд, за какие этапы, что удерживается до приёмки.
Для ориентира по рынку: комплексный ремонт у нас начинается от 1 000 €/м² без IVA на уровне Basic. Если смета на комплексный ремонт заметно ниже рыночных ориентиров, ищите, что в неё не вошло.
Как будут вестись работы
Одинаковые сметы могут дать очень разный ремонт. Спросите у каждого подрядчика: кто будет вашим контактом и на каком языке, кто работает на объекте — своя бригада или субподрядчики, как согласуются дополнительные работы, какие отчёты вы получаете и как часто.
Выбирайте, когда разница между предложениями объяснена письменно. У нас смета готовится после выезда и замеров, по позициям, работает своя бригада, узкие работы делают проверенные субподрядчики, за объект отвечает один человек. Ведём на русском и испанском, оплата по договору этапами. На заявку отвечаем в течение часа.