Qué comprobar antes de firmar y antes de empezar
Antes de firmar el contrato, el contratista debe poder responder tres preguntas: qué procedimiento necesita su reforma, quién lo presenta y lo paga, y si hace falta el acuerdo de la comunidad de propietarios o tener en cuenta la protección del edificio. Antes de empezar la obra, usted debe tener una copia de la documentación presentada y, si el procedimiento exige resolución del ayuntamiento, la propia resolución.
El resto de esta lista desarrolla esos dos puntos. Cómo saber la categoría de la obra se explica en el artículo sobre obra menor y obra mayor, y los procedimientos, en la guía de licencias en Barcelona. Aquí solo están las preguntas que usted hace al contratista, en el orden en que resulta cómodo hacerlas.
En la primera reunión
¿Qué procedimiento cree que necesita mi reforma: comunicado inmediato, comunicado diferido o licencia de obra mayor? ¿Por qué ese? Una buena respuesta se apoya en trabajos concretos: «va a trasladar el baño a otro montante», «este muro podría ser de carga, hay que comprobarlo».
¿Ha visto los planos originales del edificio o prevé hacer catas? ¿Cómo afectará la reforma a la cédula de habitabilidad si cambian la superficie o el número de estancias? Un contratista que en la primera reunión no ha pensado en la parte administrativa probablemente tampoco lo hará después, y el asunto aparecerá con la obra ya en marcha.
Quién firma y quién paga
Si el procedimiento necesita documentación técnica o proyecto, pregunte quién la firma, qué titulación tiene (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, según el tipo de obra) y si es competente para firmar justamente esos trabajos. El nombre del técnico, o al menos su función, debe figurar en el contrato.
Después, el dinero. ¿Los honorarios del técnico, la tramitación y las tasas municipales están en el presupuesto o van aparte? ¿Quién paga el impuesto sobre construcciones? Los importes dependen del municipio y del alcance, y se consultan en el ayuntamiento o con el gestor, pero la respuesta a «quién paga» tiene que estar en el contrato, no en un acuerdo de palabra.
Comunidad y protección del edificio
¿Hace falta el acuerdo de la comunidad de propietarios? Normalmente sí, si la obra afecta a elementos comunes: fachada, montantes, patinillos, cubierta, patio, unidades exteriores de climatización. ¿Quién lo solicita y en qué plazo? En Barcelona, una junta de propietarios no siempre se convoca rápido, y eso puede retrasar el inicio. Aunque no haga falta acuerdo, conviene comunicar al administrador de la finca las fechas de obra, sobre todo las ruidosas.
¿El edificio está protegido o catalogado? En el centro de Barcelona, sobre todo en el Eixample y Ciutat Vella, hay muchos, y la protección puede alcanzar a elementos interiores concretos, no únicamente a la fachada. Qué está protegido y qué implica se consulta en el ayuntamiento antes del proyecto.
Antes de empezar la obra
¿Se ha presentado el procedimiento y tengo una copia con el número de registro? Si el procedimiento requiere resolución del ayuntamiento, ¿se ha obtenido? ¿Hace falta un permiso aparte para el contenedor, los sacos de escombros o el andamio en la calle? La ocupación de la vía pública se tramita por separado, y sin ella la multa puede llegar antes de que acabe el derribo.
Guarde los documentos usted, no solo el contratista. Los necesitará para vender el piso, para tramitar la cédula de habitabilidad y si dentro de unos años surge una pregunta del ayuntamiento o de los vecinos. Empezar trabajos que necesitan respuesta municipal sin tenerla es un riesgo que se evita con una simple pregunta antes de arrancar.
Respuestas que deben ponerle en alerta
«No hace falta licencia, todo el mundo lo hace así». «Ya lo tramitamos cuando acabemos». «Eso es cosa suya, nosotros solo hacemos la obra». «Con licencia sale más caro y más lento, mejor sin ella». Cada una de estas respuestas significa que el riesgo queda en usted como propietario: una obra sin el procedimiento necesario puede acabar en paralización, multa y la obligación de dejarlo todo como estaba. Las consecuencias se explican en el artículo sobre reformar sin licencia.
Una respuesta normal suena distinta: qué procedimiento, por qué, quién lo presenta, cuánto suele tardar y qué se confirma en el ayuntamiento. BCN YARD repasa estos puntos con cada cliente antes de empezar y recoge el procedimiento previsto en la propuesta inicial. Tramitamos en español y, si al cliente le resulta más cómodo, se lo explicamos en ruso.