Что проверить до подписи и до старта
До подписания договора у подрядчика должен быть ответ на три вопроса: какая процедура нужна вашему ремонту, кто её подаёт и оплачивает, нужно ли согласие comunidad de propietarios или учёт охраны здания. До начала работ у вас на руках должна быть копия поданной документации, а если процедура требует решения аюнтамьенто, то и само решение.
Всё остальное в этом чек-листе раскрывает эти два пункта. Как определить категорию работ, разобрано в статье о мелких и крупных работах, а сами процедуры — в руководстве по разрешениям в Барселоне. Здесь только вопросы, которые вы задаёте подрядчику, в том порядке, в котором их удобно задавать.
На первой встрече
Какая процедура, по вашему мнению, нужна моему ремонту: немедленное уведомление, отложенное уведомление или разрешение на крупные работы? Почему именно она? Хороший ответ ссылается на конкретные работы: «вы переносите санузел на другой стояк», «эта стена может быть несущей, нужно проверить».
Смотрели ли вы исходные чертежи здания или планируете локальные вскрытия? Как ремонт повлияет на сертификат пригодности для проживания, если меняются площадь или число комнат? Подрядчик, который на первой встрече не задумывался об административной стороне, скорее всего не задумается о ней и дальше, и вопрос всплывёт, когда работы уже идут.
Кто подписывает и кто платит
Если процедуре нужна техническая документация или проект, спросите: кто её подписывает, какая у этого человека квалификация (arquitecto, arquitecto técnico или инженер, в зависимости от работ) и уполномочен ли он подписывать именно такие работы. Имя техника или хотя бы его роль должны появиться в договоре.
Дальше — деньги. Входят ли гонорар техника, оформление и муниципальные сборы в смету или считаются отдельно? Кто оплачивает налог на строительство? Суммы зависят от муниципалитета и объёма, их уточняют в аюнтамьенто или у гестора, но сам ответ на вопрос «кто платит» должен быть в договоре, а не в устной договорённости.
Comunidad и охрана здания
Нужно ли согласие comunidad de propietarios? Обычно да, если работы затрагивают общие элементы: фасад, стояки, шахты, кровлю, двор, наружные блоки кондиционеров. Кто его запрашивает и в какие сроки: собрание собственников в Барселоне не всегда созывается быстро, и это может сдвинуть старт. Даже если согласие не требуется, администратору дома стоит сообщить даты работ, особенно шумных.
Находится ли здание под охраной или в каталоге? В центре Барселоны, особенно в Эшампле и Старом городе, таких зданий много, и охрана может распространяться на отдельные внутренние элементы, а не на один фасад. Что именно охраняется и что это меняет, уточняется в аюнтамьенто до проекта.
Перед началом работ
Подана ли процедура и есть ли у меня копия с номером регистрации? Если процедура требует решения аюнтамьенто, получено ли оно? Нужно ли отдельное разрешение на контейнер, мешки для мусора или леса на улице? Занятие тротуара оформляется отдельно, и без него штраф может прийти раньше, чем закончится демонтаж.
Хранить документы стоит у себя, а не только у подрядчика. Они понадобятся при продаже квартиры, при оформлении сертификата пригодности и если через несколько лет возникнет вопрос у аюнтамьенто или у соседей. Если на объекте начинают работы, для которых нужен ответ аюнтамьенто, а его ещё нет, это риск, которого легко избежать, просто спросив перед стартом.
Ответы, которые должны насторожить
«Разрешение не нужно, все так делают». «Оформим потом, когда закончим». «Это ваша задача, мы только строим». «С разрешением будет дороже и дольше, давайте без него». Каждый из этих ответов означает, что риск остаётся на вас как на владельце: работы без нужной процедуры могут повлечь остановку, штраф и требование вернуть всё как было. Подробнее о последствиях — в статье о ремонте без разрешения.
Нормальный ответ звучит иначе: какая процедура, почему, кто подаёт, сколько это займёт по опыту и что уточняется в аюнтамьенто. BCN YARD проходит эти пункты с каждым клиентом до начала работ и указывает ожидаемую процедуру в первоначальном предложении. Мы ведём оформление на испанском, а объясняем его клиенту на русском, если так удобнее.