С чего начинается ремонт дома и сколько он стоит
Ремонт частного дома начинается с обследования конструкций, кровли, влажности и инженерии; дизайн — потом. Ориентир по интерьеру — три наших уровня без НДС: Basic от 1 000 €/м², Standard от 2 000 €/м², Luxury от 3 000 €/м². Дом 200 м² на уровне Basic начинается примерно от 200 000 €.
Фасад, кровля, сад, бассейн и подпорные стены в цену за метр интерьера не входят и считаются по статьям. В доме соотношение «внутри — снаружи» весит гораздо больше, чем в квартире, а итоговая цена фиксируется в смете после выезда и замеров.
Что проверить в доме 70–80-х годов
Многие дома в Кастельдефельсе, Гаррафе и Маресме построены между 70-ми и 90-ми — до нынешних требований к утеплению. Чаще всего встречаем: фасады и кровли без утеплителя, алюминиевые окна без терморазрыва, электрику без надёжного заземления, стальные трубы и первый этаж с влагой, поднимающейся из грунта.
Если кровля или водосток из фиброцемента, демонтаж делает компания, внесённая в реестр работ с асбестом (RERA), по своему плану работ. Импровизировать здесь нельзя: это выявляется на осмотре и сразу закладывается в смету.
Сохранить или переделать: решение, которое определяет бюджет
В готовом доме каждый элемент проходит через один вопрос: он работает и его можно вписать или выгоднее заменить сейчас, пока всё вскрыто? Капитальная лестница, терраццо в хорошем состоянии или здоровые деревянные балки могут остаться и дать дому характер. Подземная канализация с корнями внутри — нет.
Практическое правило: всё, что окажется за новой отделкой, меняем, если ему больше тридцати лет, — вскрывать это снова через пять лет выйдет дороже. Видимое и целое оцениваем по отдельности. Какие элементы стоит сохранить, мы разбираем в отдельной статье.
Расширение и смена назначения: сначала градостроительные нормы
Переделать гараж в кабинет, застеклить веранду или надстроить этаж можно, только если это позволяют допустимая площадь застройки и процент занятия участка по градостроительному плану именно для вашего участка, а не потому, что так сделал сосед. Одни дома уже выбрали всю допустимую площадь, другие считаются несоответствующими плану (fuera de ordenación), и работы в них ограничены.
До того как рисовать расширение, попросите архитектора запросить в аюнтамьенто нормы по участку. В квартире оболочку здания почти не трогают, а в доме именно она сильнее всего меняет проект. Подробно о расширениях — в отдельной статье.
Оболочка и энергия: где появляется комфорт
На побережье Барселоны главная беда старого дома — летняя жара, а не холод. Утеплённая кровля, окна с терморазрывом и солнцезащита на южном и западном фасадах меняют комфорт сильнее любого кондиционера.
Если ремонт комплексный, это момент подумать о тепловом насосе (aerotermia), тёплом полу или солнечных панелях: инженерию всё равно делают заново. В доме с бассейном, который мы вели с 2022 по 2024 год, солнечные панели были в проекте с самого начала, а не добавлены в конце, — поэтому кровлю, трассы кабелей и электрощит спроектировали один раз.
Как мы организуем работы в доме
Обычный порядок: обследование и обмеры, проект и муниципальная процедура, выборочный демонтаж, конструкции и кровля, инженерия, окна и ограждающие конструкции, отделка и участок. Сад и бассейн идут в конце, но вводы воды, электричества и канализации для них готовят ещё на этапе инженерии.
Работает наша бригада, узкие работы делают проверенные субподрядчики, и за объект отвечает один человек, который говорит с вами по-русски или по-испански. Оплата по договору, по этапам. Если дом в часе езды от Барселоны, подъезд грузовиков и место складирования материалов решаем на первом выезде, а не в день первой поставки.
Следующий шаг
Пришлите примерный адрес, фото фасадов, кровли и интерьеров, чертежи, если есть, и список того, что хотите изменить. Отвечаем в течение часа. На выезде смотрим конструкции, влажность и инженерию и говорим, что реально сделать, до того как предлагать дизайн.