Коротко: из чего состоит нормальная смета
Смета на ремонт должна показывать каждую работу отдельной позицией: что делается, в какой единице, в каком объёме, по какой цене за единицу, из какого материала и что входит в цену. Отдельно указываются база, ставка IVA, сумма IVA и итог. И ещё три вещи, о которых часто забывают: исключения, предварительные объёмы и нерешённые вопросы, а также правило, по которому будут оцениваться изменения.
Одна общая цифра «ремонт квартиры под ключ» не позволяет ни сравнить предложения, ни потом разобраться, что было обещано.
Анатомия одной позиции
Сравните две строки. Первая: «Санузел: 9 000 €». Вторая: «Гидроизоляция пола и стен душевой зоны жидкой мембраной с армированием углов и примыканий, проверка на протечку, м², 8,4, цена за м²». Вторая говорит, что будет сделано, из чего и сколько, и её можно проверить на площадке рулеткой.
В хорошей позиции видно и то, что в неё входит: подготовка основания, вывоз мусора, защита соседних поверхностей. Если это вынесено в отдельные строки, ещё лучше. Если нигде не упомянуто, спросите, где это посчитано.
Разделы: чтобы было видно, чего нет
Смету удобно читать, когда она разбита по разделам в порядке работ: подготовительные работы и защита дома, разрешение, демонтаж, перегородки, электрика, сантехника, климат и вентиляция, штукатурка и стяжки, полы, плитка, столярка и двери, окраска, финальная уборка.
Такая структура сразу показывает дыры. Если в смете на комплексный ремонт квартиры в Эшампле нет раздела «климат» или нет вывоза мусора, это либо исключение, которое должно быть записано, либо будущая доплата. На объекте вроде центра детской психологии на 250 м² с климатом с рекуперацией и 24 скрытыми дверями отдельные разделы для таких систем обязательны: иначе их невозможно ни проверить, ни оплачивать по этапам.
Материалы: модель или бюджет на выбор
Для каждого значимого материала в смете должна быть либо конкретная модель, либо бюджетная сумма на ваш выбор: например, паркет с ценой за м², в пределах которой вы выбираете. Во втором случае важно, что будет, если вы выберете дороже или дешевле: разница пересчитывается по той же цене за единицу, и это должно быть написано.
Уточните и то, кто покупает материал. Если что-то покупаете вы, а монтирует подрядчик, зафиксируйте, кто отвечает за сроки поставки и за проверку материала при получении.
IVA: четыре числа, а не одно
База, ставка IVA, сумма IVA и итог должны стоять отдельно. Налоговый режим проверяется для конкретной операции, и пониженная ставка не применяется автоматически только потому, что речь о жилье: от условий зависит, какая ставка законна. Подробнее об этом в статье про IVA на ремонт; при сомнениях уточните у своего gestor.
Наши ориентиры по цене даются без НДС: Basic от 1 000 €/м², Standard от 2 000 €/м², Luxury от 3 000 €/м². В смете IVA добавляется отдельной строкой.
Исключения, предварительные объёмы и открытые вопросы
Попросите явный список того, что в смету не входит: мебель, техника, светильники, проект и технический надзор, пошлины за разрешение, работы на общих элементах дома. Всё, что не записано ни во включённом, ни в исключённом, потом становится предметом спора.
Позиции, объём которых нельзя знать до вскрытия, например замена гнилого участка балки или трубы в стене, должны стоять с ценой за единицу и пометкой «предварительно». Нерешённые вопросы, например выбор плитки или модели кухни, отмечаются с датой, до которой нужно решение.
Изменения, оплата и срок действия
До начала договоритесь, как оцениваются изменения: по ценам за единицу из этой же сметы, а для новых работ отдельным письменным расчётом, который вы утверждаете до выполнения. Устное «сделаем, потом посчитаем» в середине ремонта почти всегда заканчивается спором.
Хорошо, когда этапы оплаты привязаны к разделам сметы: закончен демонтаж, закончены черновые коммуникации и так далее. У нас оплата идёт по договору и по этапам, а смету мы готовим после выезда и замеров. Проверьте и срок действия сметы: цены материалов меняются, и через несколько месяцев её могут пересчитать.