Словарь ремонта на испанском и русском: 40 терминов из сметы и договора

Что значит aparejador по-русски?

Aparejador это arquitecto técnico, технический архитектор: специалист, который ведёт стройку на месте. Он проверяет материалы, качество и объёмы работ, подписывает ежемесячные оценки выполненного и итоговый акт. По закону об ordenación de la edificación (LOE, статья 13) он называется director de la ejecución de la obra.

Не путайте его с arquitecto. Архитектор автор проекта и director de obra: он отвечает за то, чтобы стройка соответствовала проекту и лицензии (статья 12 LOE). Аппарехадор отвечает за то, как построено руками. В русских текстах обоих иногда называют «прораб», и это путает: прораб в испанской системе jefe de obra, человек подрядчика, а не стороны владельца.

Ниже сорок терминов по группам: люди, смета, порядок оплаты, документы до начала и бумаги после. Каждый термин объяснён и показан на примере строки из документа. Если вы читаете смету на испанском, а решение принимаете на русском, эта справка заменяет переводчика на первом чтении.

Кто есть кто на объекте: десять терминов

Arquitecto: архитектор, автор проекта и director de obra. Aparejador: технический архитектор, director de ejecución, ведёт технадзор. Jefe de obra: прораб подрядчика, организует бригады и поставки. Promotor: заказчик, то есть вы, тот, кто заказывает и платит; в LOE «promotor» это владелец, а не застройщик из рекламы. Constructor: подрядчик, который строит по договору. Subcontrata: субподрядчик, которому подрядчик отдаёт часть работ, например электрику или камень.

Gremio: ремесленник или бригада одной профессии, например fontanero (сантехник), electricista, pintor; когда владелец нанимает gremios по отдельности, координировать их должен он сам. Coordinador de seguridad y salud: координатор по безопасности, назначается для проекта и обязателен на объектах с проектом и несколькими исполнителями. Gestor: посредник по оформлению бумаг, который подаёт документы в администрацию. Administrador de fincas: управляющий домом, с ним согласуют работы в комьюнити и общие элементы.

Практический пример. В смете строка «Dirección facultativa» означает оплату услуг arquitecto и aparejador, а «Jefe de obra» стоит в расходах подрядчика. Если вы видите одну и ту же сумму там и там, спросите, не оплатили ли вы одну работу дважды. Вопрос «кто у вас jefe de obra и сколько часов в неделю он на объекте» стоит задать на первой встрече.

Что значит PEM, PEC и другие слова из сметы?

PEM (presupuesto de ejecución material): прямая стоимость работ, то есть материалы, труд и техника без налогов и надбавок. PEC (presupuesto de ejecución por contrata): PEM плюс gastos generales и beneficio industrial; это цена подрядчика до налога. Gastos generales: накладные расходы подрядчика, офис, управление, страховки. Beneficio industrial: прибыль подрядчика.

В государственных заказах обычно принято 13 % и 6 %, в частных сметах размер договорной. IVA: НДС; в наших сметах на ремонт вторичного жилья обычно 21 %, на строительство нового жилья 10 %. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91).

Теперь слова из тела сметы. Presupuesto: смета целиком. Capítulo: раздел по видам работ, например «Albañilería» (каменные работы), «Instalaciones» (инженерия), «Carpintería» (столярка). Partida: одна позиция сметы с описанием, объёмом и ценой. Medición: объём в единицах, например 42,5 м² плитки. Precio unitario: цена единицы, например 85 € за м² с укладкой. Умножение medición на precio unitario даёт сумму партии, сумма партий по главам даёт PEM.

Пример строки: «Alicatado gres porcelánico 120x60, medición 18,40 m², precio unitario 96 €/m², importe 1 766,40 €». Читаем так: керамогранит 120 на 60, 18,40 м², 96 € за м², итог 1 766,40 €. Обратите внимание на формулировку: если в описании нет размера, формата и серии, подрядчик вправе поставить любой вариант. Для люксовых проектов в партию записывают марку, артикул и толщину.

Чем отличаются precio cerrado, partida alzada и modificado?

Precio cerrado: цена, зафиксированная на весь объём работ по описанному проекту. Она не растёт, если вы не меняете задание. Partida alzada: паушальная сумма за работу, которую нельзя точно измерить заранее, например скрытые трубы в старой стене; по итогам её либо расходуют, либо возвращают по факту. Из-за неё смета выглядит дешевле, чем есть.

Спросите, какая доля цены сидит в partidas alzadas и по какому правилу их закрывают. Imprevistos: резерв на непредвиденное, в Испании его обычно закладывают отдельной строкой или в процентах от PEM; уточняйте у подрядчика, входит ли он в цену. Modificado: изменение сметы после подписания, оформляется документом с новой ценой и сроком, а не устной договорённостью.

Certificación de obra: ежемесячная или поэтапная ведомость выполненных работ, которую готовит aparejador (статья 13 LOE говорит о частичных certificaciones и итоговой оценке). По ней вы платите за этап. Retención: удержание части суммы до приёмки, в договорах часто закладывают небольшой процент как гарантию устранения замечаний; размер и срок — предмет договора, правило здесь не общее.

Пример из договора. «El 30 % a la firma, certificaciones mensuales, retención del 5 % hasta la recepción». По-русски: 30 % при подписании, ежемесячные оценки, 5 % удержания до приёмки. Проценты здесь приведены как пример формулировки, а не как рыночная норма. Если вам предлагают платить крупную сумму вперёд, а не по certificaciones, это красный флаг.

Какие документы нужны до начала работ?

Proyecto básico y de ejecución: проект в двух частях. Básico показывает общую идею и нужен для лицензии, de ejecución содержит детали для стройки. Статья 4 LOE определяет проект как набор документов, которые описывают работы и обосновывают решения по нормам. Memoria: текстовая часть проекта, описание и расчёты. Pliego de condiciones: технические условия, какие материалы и как принимать. Estado de mediciones: ведомость объёмов, на которой строится смета. Эти три документа нужно сравнить со сметой: если в смете позиции, которых нет в проекте, цены не сопоставимы.

Licencia de obras (на каталонском llicència d'obres): разрешение муниципалитета на работы. Для малых работ вместо него часто достаточно comunicación previa (comunicació prèvia), то есть уведомления с проектом или заявлением. Какая процедура нужна вашему объекту, решает аюнтамьенто по характеру работ; список документов уточняется в муниципалитете.

ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): муниципальный налог на строительство; аюнтамьенто вправе его вводить (закон о местных финансах, статья 59), ставка и порядок расчёта задаются местным ордонансом. Размер его считает ваш гестор или техник, а в смете он обычно не заложен, поэтому спросите, учтён ли он в итоговом бюджете.

Пример формулировки: «Los honorarios, tasas e ICIO no están incluidos en el presupuesto». По-русски: гонорары, сборы и ICIO в смету не входят. Это нормальная формулировка, но её нужно заметить заранее и заложить в бюджет отдельно.

Как называется итоговый акт приёмки работ и какие бумаги остаются после?

Итоговый документ: certificado final de obra (CFO), его подписывают director de obra и director de ejecución (статья 6 LOE). Акт приёмки это acta de recepción: заказчик принимает работы от подрядчика, с оговорками или без них; к акту прикладывают CFO. Libro del edificio (книга здания): комплект документации, который по статье 7 LOE director de obra передаёт заказчику, а тот передаёт пользователям здания; сюда входят проект с изменениями, список участников, акт приёмки и инструкция по использованию и обслуживанию.

Остальное по ходу стройки. Acta de replanteo: акт выноса проекта в натуру, начало работ. Libro de órdenes y asistencias: журнал распоряжений, куда архитектор и аппарехадор записывают указания (статьи 12 и 13 LOE). Boletín eléctrico (в Каталонии certificado de instalación eléctrica): документ о том, что электрика сделана по нормам, он нужен для подключения. Cédula de habitabilidad: удостоверение пригодности жилья в Каталонии; после изменения планировки её обычно обновляют, а требуется ли это в вашем случае, подскажет техник.

Пример из договора. «La recepción se formalizará mediante acta firmada por promotor, constructor y director de obra». Читаем: приёмку оформляют актом, который подписывают заказчик, подрядчик и director de obra. Не подписывайте акт, пока не получили CFO и список замечаний с датами устранения.

Как пользоваться словарём при подписании договора и как BCN YARD помогает?

Перед подписью проверьте пять вещей. Кто в договоре promotor, кто constructor и кто director de ejecución, и нет ли их в одном лице. Какая цена: precio cerrado или по партиям, и что внутри partidas alzadas. Как оплата связана с certificaciones, и есть ли retención. Что не входит: honorarios, tasas, ICIO. Кто и когда выдаёт CFO и документы для libro del edificio.

BCN YARD ведёт объекты на русском и испанском, поэтому смету и договор можно читать на любом из двух языков и сверять термины по этой справке. Работает своя бригада и проверенные субподрядчики, один человек отвечает за объект. Оплата по договору, по этапам. Разрешительные документы и подписи под проектом делают независимые профильные специалисты, мы с ними согласуем состав и сроки. Точная цена называется в смете после выезда и замеров. Если у вас есть смета другой компании и вы хотите разобрать её по строкам, пришлите её, и мы ответим в течение часа.