Cuánto cuesta construir una casa y cuándo se puede tener una cifra cerrada
Un presupuesto cerrado para una casa en Barcelona o su provincia solo se puede dar sobre el proyecto de ejecución con mediciones. Antes de eso hay una horquilla que se va estrechando en cada fase del proyecto. Como referencia del nivel de acabados usamos nuestros niveles: Basic desde 1.000 €/m², Standard desde 2.000 €/m² y Luxury desde 3.000 €/m², sin IVA. Pero una casa nueva suma a los acabados el movimiento de tierras, la cimentación, la estructura, la cubierta, la fachada y las acometidas, así que esas cifras no se pueden trasladar tal cual a una obra nueva.
Si alguien le da un precio por metro cuadrado sin haber visto la parcela ni el proyecto, le está dando una media. Y una media no sabe nada de la pendiente de su terreno, del tipo de suelo ni de cuántos metros de vidrio lleva su fachada.
Las tres fases en las que se afina el presupuesto
Primera fase: parcela y programa. Revisamos superficie, topografía, acceso para maquinaria y lo que quiere dentro de la casa: número de dormitorios, piscina, sótano, garaje. Con eso se puede dar una horquilla y señalar qué decisiones la disparan.
Segunda fase: el proyecto básico del arquitecto. Aparecen el volumen, el número de plantas y las superficies de fachada y cubierta. El presupuesto pasa a ser por partidas, aunque muchas todavía van en cifras globales.
Tercera fase: el proyecto de ejecución, con detalles constructivos, memoria de calidades y mediciones. Solo sobre este documento se calcula un presupuesto que sirva para firmar el contrato. Si un constructor le cierra el precio antes, pregunte qué ha puesto en las partidas indefinidas: normalmente hay un colchón grande o futuros extras.
Qué incluye el presupuesto de una casa y qué suele quedar fuera
El presupuesto de obra suele dividirse en capítulos: movimiento de tierras, cimentación, estructura, cubierta e impermeabilización, fachada, carpintería exterior, instalaciones, acabados interiores, urbanización de la parcela, piscina y placas solares.
Fuera del presupuesto del constructor suelen quedar gastos que el propietario paga igualmente. Honorarios del arquitecto y del arquitecto técnico, coordinador de seguridad y salud, topografía y estudio geotécnico. El ICIO y la tasa de la licencia de obras, que calcula el Ajuntament. Las acometidas de agua, electricidad y saneamiento. Notaría y registro de la declaración de obra nueva, y los seguros que exige la LOE. Cuáles le aplican y por qué importe se confirma con el Ajuntament y con su gestor. Al comparar presupuestos, compare el contenido, no la última línea.
La parcela puede mover la cifra más que los acabados
Dos casas de la misma superficie y con el mismo proyecto pueden costar muy distinto por el terreno que tienen debajo. Una pendiente obliga a muros de contención y a más movimiento de tierras. La roca encarece la excavación; un suelo blando, la cimentación. En una calle estrecha de las colinas del Garraf, el camión hormigonera puede no llegar a la parcela, y eso cambia el sistema constructivo.
Por eso el estudio geotécnico se encarga antes del proyecto de ejecución, no después. La diferencia entre topografía y geotecnia la explicamos en otra guía. Aquí basta con esto: mientras no haya estudio geotécnico, el capítulo de cimentación del presupuesto es una suposición.
Las decisiones que más mueven el presupuesto
El sótano: la excavación, los muros de contención y la impermeabilización bajo rasante cuestan mucho aunque dentro solo vaya un trastero. Una casa de forma complicada, con muchas esquinas y cubiertas a distintas alturas, sale más cara que un volumen compacto de la misma superficie. Las grandes luces y los ventanales de suelo a techo piden una estructura más pesada y una carpintería más cara.
Las instalaciones también cuentan: aerotermia, suelo radiante, ventilación con recuperación de calor, domótica y placas solares suman ahora y reducen gastos después. Estas decisiones tienen que estar tomadas antes del proyecto de ejecución. Si no, el presupuesto se recalcula sobre la marcha.
Un ejemplo: casa unifamiliar con piscina
La casa con piscina y placas solares que llevamos en ciclo completo entre 2022 y 2024 se presupuestó como un todo desde el principio. La piscina, el cuarto técnico y las placas estaban en el proyecto y en el presupuesto desde el primer día. No se añadieron después de la estructura.
Ese orden ahorra dinero en los encuentros. Las canalizaciones hacia la piscina se dejan antes de urbanizar, el espacio para los equipos está en la planta de la casa, y las cargas y pasos por la cubierta están en el proyecto. Cuando la piscina se decide un año después de entrar a vivir, hay que levantar parte del jardín y de la terraza ya terminados.
Reserva, pagos y siguiente paso
Incluso con un buen proyecto, conviene reservar un margen para imprevistos, por ejemplo entre un 5 y un 10 % del presupuesto. En obra aparecen cosas que no se pueden ver antes, y es mejor que haya dinero para ellas. Los pagos se vinculan por contrato a las fases de obra: cimentación, estructura, cubierta, cerramientos y acabados.
Para empezar, envíenos la referencia catastral o la dirección de la parcela, su superficie, unas fotos y una descripción de la casa que quiere. Respondemos en menos de una hora y trabajamos en ruso y en español. Después visitamos la parcela y le damos una primera horquilla explicando de qué depende.