Primera reunión con la constructora: 25 preguntas para una reforma de lujo

¿Qué preguntas hacer a la constructora en la primera reunión?

Hazlas en seis bloques: quién ejecuta, presupuesto, cómo comprobar el nivel, plazos y control, pagos y garantía, e idioma y comunicación a distancia. Una buena respuesta es concreta y se apoya en un documento o en un ejemplo. Una mala es vaga, apela al «confía en nosotros» y esquiva las cifras.

Lleva una lista y anota las respuestas literalmente. Haz las mismas preguntas a dos o tres empresas: comparar respuestas enseña más que comparar importes finales. Un buen constructor no se ofende por las preguntas, porque un cliente de lujo debe hacerlas. Abajo van las 25 preguntas, con las notas «normal» y «alarma». Están escritas para el cliente, no para una empresa concreta.

¿Quién hará los trabajos y quién estará en la obra cada día?

Pregunta 1. ¿Ejecuta una cuadrilla propia o subcontratas? Normal: un reparto claro, por ejemplo «estructura y acabados los hacemos nosotros, la carpintería y la climatización las encargamos a talleres especializados». Alarma: «lo hacemos todo» sin nombrar oficios o, al contrario, «solo coordinamos».

Pregunta 2. ¿Quién dirige la obra y cómo se llama? Normal: dan el nombre del jefe de obra y cuántas obras lleva a la vez. Alarma: el responsable cambia, o solo hablas con un comercial.

Pregunta 3. ¿Quién estará en la obra cada día? Normal: un cargo concreto y la frecuencia de visitas del responsable. Alarma: «iremos cuando haga falta».

Pregunta 4. ¿Qué documentos nos enseñáis? Normal: póliza de responsabilidad civil, certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social, los mismos de los subcontratistas y disposición a dar copias. Alarma: «no hace falta», «nadie suele pedirlo».

¿Cómo debe estar hecho el presupuesto y qué comprobar en él?

El presupuesto debe poder leerse partida a partida, con cantidades, unidades y materiales, y debe verse lo que no incluye. Cuatro preguntas.

Pregunta 5. ¿Enseñáis el presupuesto por capítulos y partidas? Normal: capítulos, mediciones, unidades, materiales con calidad o marca. Alarma: una sola cifra de «reforma llave en mano».

Pregunta 6. ¿Qué no entra en el precio? Normal: un listado preparado, por ejemplo mobiliario, licencia, acometidas. Alarma: «entra todo» sin listado.

Pregunta 7. ¿Qué partidas son provisionales y cómo se cierran? Normal: importe, lista de elementos, procedimiento de aprobación, devolución del sobrante. Alarma: no hay ninguna (el precio será irreal) o hay muchas sin descripción.

Pregunta 8. ¿Cómo se tramitan los cambios y los imprevistos? Normal: adenda escrita con precio antes de empezar el trabajo y una reserva del 10–15 % con un procedimiento de gasto. Alarma: «ya lo hablamos sobre la marcha».

¿Cómo saber si la constructora está a la altura de un proyecto de lujo?

El nivel de lujo se ve en obras terminadas y en curso y en los detalles, no en una presentación. Cuatro preguntas.

Pregunta 9. ¿Se puede visitar una obra en curso y una terminada? Normal: enseñan una obra en fase de estructura, donde se ven instalaciones y juntas, y te dejan hablar con el propietario. Alarma: solo fotos y visualizaciones 3D.

Pregunta 10. ¿Cuántos proyectos de este nivel habéis entregado en los últimos años? Normal: un número concreto y un ejemplo con superficie y alcance. Alarma: generalidades sobre «mucha experiencia».

Pregunta 11. ¿Dónde y quién fabrica la carpintería, la piedra y el metal? Normal: nombran el taller, los plazos de fabricación están claros y hay muestras. Alarma: «compraremos algo hecho» para piezas a medida.

Pregunta 12. ¿Enseñáis los detalles constructivos? Normal: un plano o una foto de una junta de sombra, del encuentro entre parqué y piedra, de una puerta oculta. Alarma: «los oficiales lo resuelven en obra» sin haberlo estudiado.

¿Qué calendario y qué control de calidad son normales?

El calendario debe tener hitos de control y la calidad debe controlarse durante la obra, no al final. Cinco preguntas.

Pregunta 13. ¿Enseñáis un calendario por fases? Normal: fases con dependencias, por ejemplo instalaciones antes del enlucido, y plazos de entrega de las piezas a medida. Alarma: un plazo en una cifra, «tres meses», sin fases. El plazo para tu obra se da tras la visita, no por teléfono.

Pregunta 14. ¿Qué pasa si hay un retraso? Normal: explicación escrita de las causas y un calendario nuevo. Alarma: silencio o «son cosas que pasan».

Pregunta 15. ¿Cómo informáis del avance? Normal: informes periódicos con fotos por fases. Alarma: «llámanos si pasa algo».

Pregunta 16. ¿Quién recibe las fases y cuándo? Normal: recepción antes de cerrar paredes y techos, sobre todo las instalaciones, con el responsable técnico. Alarma: recepción solo al final. En obras complejas actúa una dirección facultativa, un control técnico independiente.

Pregunta 17. ¿Cómo protegéis a los vecinos, el ascensor y las zonas comunes? Normal: un plan de protección y un horario de trabajos ruidosos dentro de las normas del edificio. Alarma: «nadie se ha quejado».

¿Cómo se organizan los pagos y la garantía?

Los pagos se ligan a fases recibidas y la garantía se describe en el contrato. Cuatro preguntas.

Pregunta 18. ¿Cómo es el calendario de pagos? Normal: pagos por fases tras la recepción y un primer pago moderado. Alarma: un anticipo grande «para materiales» antes de empezar, pagos sin vínculo con las fases.

Pregunta 19. ¿Se retiene una parte hasta la recepción final? Normal: sí, una parte pequeña se retiene hasta corregir los defectos. Alarma: todo pagado antes de acabar los remates.

Pregunta 20. ¿Qué plazos de garantía dais, por escrito? Normal: referencia a la ley y al contrato. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, artículo 17) fija la responsabilidad de los agentes de la edificación: 10 años por defectos estructurales, 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad y 1 año por defectos de acabado. Cuáles de estos plazos afectan a tu obra depende del tipo de trabajos, y lo aclara el arquitecto o un abogado. Alarma: «garantía de por vida» sin documento.

Pregunta 21. ¿Qué pasa con un defecto? Normal: aviso escrito, plazo de respuesta y quién lo repara. Alarma: «avísanos y lo vemos».

¿Qué preguntar si vives fuera de España?

Pregunta cómo se organiza el trabajo a distancia: en qué idioma van los documentos, quién decide en tu ausencia y cómo ves la obra. Cuatro preguntas.

Pregunta 22. ¿En qué idioma están el contrato y el presupuesto y cuál prevalece? Normal: documentos en tu idioma o con traducción, queda claro qué versión es la principal, los términos del contrato son pocos y están explicados. Alarma: solo en español con un «resumen» de palabra.

Pregunta 23. ¿Con qué frecuencia y en qué formato informáis? Normal: informe semanal, fotos, vídeo, llamada a la hora que te venga bien. Alarma: comunicación a través de terceros.

Pregunta 24. ¿Quién decide mientras yo no estoy? Normal: la elección de materiales y los cambios los apruebas tú por escrito y las urgencias se describen de antemano. Alarma: «decidimos lo que sea mejor». Si hace falta un representante, se habla de un poder con facultades limitadas.

Pregunta 25. ¿Quién guarda las llaves y cómo se protegen la obra y los materiales? Normal: registro de accesos y lista de personas. Alarma: llaves en varias manos sin control.

¿Cómo responde BCN YARD a estas preguntas?

Estamos preparados para responder por escrito a cualquiera de las 25 preguntas, y parte de las respuestas se ven enseguida. Las obras las lleva una brigada propia junto con subcontratistas de confianza, y una persona responde por la obra. Llevamos las obras en ruso y en español. El pago va por contrato y por fases. Respondemos a cada solicitud en menos de una hora.

El cliente que vive fuera de España suele empezar con una videollamada y enviar planos y fotos. Las firmas de los proyectos las ponen profesionales independientes. Si vienes con esta lista, es normal: nosotros mismos aconsejamos hacer estas preguntas a cualquier empresa con la que hables.