¿Qué es la memoria de calidades y qué debe contener?
La memoria de calidades es el listado de todos los materiales y equipos de la reforma con su posición exacta: fabricante, serie, formato, espesor, color y clase. Convierte el presupuesto en un documento que se puede revisar y comparar con otra oferta. «Azulejo premium» puede significar una cerámica de 25 €/m² o una piedra de 250 €/m² (cifras ilustrativas).
El documento tiene dos partes. La primera es una tabla por estancias: suelo, paredes, techo, puertas, sanitarios, iluminación y carpintería a medida. La segunda recoge los requisitos técnicos generales: clase de resbalamiento, humedad admisible del soporte, aislamiento acústico de ventanas y puertas y nivel de preparación de las paredes antes de pintar. En un piso de más de cien metros suele ocupar varias decenas de páginas y entre cien y doscientas líneas.
La memoria solo funciona si se anexa al contrato. Cada página la firman las dos partes y el presupuesto remite a sus líneas por número. Si la especificación va en un archivo suelto y sin firma, en una discusión no demuestra nada.
¿Cómo es una línea «antes» y una línea «después»?
Una línea vaga no te da derecho a exigir un resultado concreto; una línea precisa, sí. La diferencia se ve en dos ejemplos.
Suelo del salón. Antes: «Parquet de roble, aceite, calidad premium». Después: «Tarima técnica de roble, diseño en espiga a 90°, lama de 90 × 450 mm, espesor 15 mm, capa noble de 4 mm, aceite natural mate, instalación encolada sobre solera con la humedad que exija el fabricante, rodapié oculto de aluminio de 60 mm, sustitución solo con aprobación por escrito». En la segunda versión el contratista no puede colocar una tarima con capa noble de 2 mm, y tú puedes comprobarlo con una regla en la recepción.
Baño. Antes: «Azulejo premium, zona de ducha». Después: «Gres porcelánico de 60 × 120 cm, rectificado, espesor 6 mm, junta de 2 mm, rejuntado epoxi, en la zona de ducha clase de resbalamiento para pies descalzos (escala C) o R10 como mínimo, sumidero lineal de 800 mm en acero inoxidable, pendiente del 1–2 % hacia el sumidero». Cada cifra es motivo para una pregunta y se puede verificar en la obra.
¿Qué características de cada material hay que indicar siempre?
Hay que indicar todo lo que influye en el precio, el plazo y el aspecto. El mínimo para cualquier partida: fabricante, serie o referencia, formato, espesor, color y acabado, y cantidad con margen para cortes.
Cerámica y piedra: formato, espesor, si es rectificada, ancho de junta, clase de resbalamiento y, en la piedra, cantera u origen. Las piezas de una misma pared o suelo se piden del mismo lote; si no, el tono varía entre cajas. Madera: especie, tipo de corte, espesor de la capa noble, acabado y sistema de instalación. Carpintería: material del bastidor, chapa o MDF lacado, marca de bisagras y cierrapuertas, holguras. En las puertas ocultas enrasadas con la pared, habituales en el Eixample, se anota además la altura (hasta el techo o estándar), el grosor de la hoja y el tipo de cerco.
Pintura: marca, número de manos, nivel de brillo y preparación del soporte. Con techos altos y paredes claras y mates conviene exigir un nivel de acabado alto (por ejemplo Q3–Q4), porque la luz rasante delata cada irregularidad. Lo que no se ve en la obra terminada también merece una línea, como la marca de la impermeabilización bajo la ducha.
¿Qué partidas de instalaciones no pueden quedarse sin marca?
No pueden quedarse sin marca el cuadro eléctrico, el cableado, las tuberías, la climatización, la ventilación y las ventanas, porque luego no se sustituyen sin abrir paredes. Es justo ahí donde «premium» suele ser una palabra vacía.
Electricidad: módulos del cuadro y reserva para el futuro (normalmente 20–30 %), tipo de diferenciales, serie de mecanismos y color de los marcos, secciones de cable por circuito, número de puntos por estancia. Iluminación: perfiles empotrados, índice de reproducción cromática CRI de 90 o más, temperatura de color (en estancias de estar suele ser 2700–3000 K), sistema de regulación. Agua: marca de colectores y tuberías multicapa, llaves de corte por zona, bajantes silenciosas con aislamiento acústico.
Climatización: fabricante, potencia, nivel sonoro de la unidad interior en dB(A), caudal y rendimiento del recuperador si lo hay. Ventanas: transmitancia Uw, índice acústico Rw, tipo de vidrio y perfil. Estos datos figuran en las fichas técnicas y el contratista no debería poner reparos a escribirlos. Si los pone, es una señal.
¿Quién aprueba la sustitución de un material y cómo se documenta?
La sustitución la aprueba el propietario, por escrito y antes de pedir el material. El contratista propone, tú decides, y la instalación «sobre la marcha» no cuenta como conformidad.
En la memoria se fija la regla de sustitución: equivalente no inferior en los parámetros enumerados (formato, espesor, clase, fabricante o serie), solo con aprobación escrita, con muestra y con ajuste de precio en ambos sentidos. Si la sustitución es más barata, la diferencia vuelve al presupuesto y no se queda en el contratista. Si es más cara por plazo o lote, apruebas el sobrecoste antes del pedido.
Hay tres causas habituales: la serie se ha descatalogado, el plazo de entrega rompe el calendario o el nuevo lote tiene otro tono. Cada sustitución se anota en un registro al final del documento: fecha, línea, motivo, material anterior y nuevo, diferencia de precio y firma. Conviene aprobar las muestras antes de cerrar paredes y colocar suelos, porque una vez instalado el material la pregunta «¿no se podía hacer de otra forma?» ya no tiene respuesta. El procedimiento de muestras se explica en nuestra guía de aprobación de muestras.
¿Cómo comparar dos presupuestos de reforma?
Primero lleva los dos presupuestos a la misma especificación y después compara los precios. Comparar dos totales sin ese paso no dice nada.
Toma la memoria más detallada de una empresa y pide a la otra que recalcule el presupuesto con esas mismas líneas. Después revisa cuatro cosas. Primera: las partidas alzadas, es decir, importes estimados en lugar de precio. Cada una significa «el coste aún no se conoce»; súmalas aparte y compara su peso. Segunda: los materiales «a elegir por la propiedad» con un límite por metro cuadrado; un límite de 40 €/m² en azulejo en un presupuesto y de 120 €/m² en otro hace que los totales no sean comparables. Tercera: las mediciones; contrasta superficie de revestimientos, metros de rodapié, número de puertas y de enchufes. Cuarta: las exclusiones, como mobiliario, iluminación, climatización, retirada de escombros, licencia y un tratamiento igual del IVA.
En la práctica, una diferencia del 15–20 % entre dos presupuestos suele deberse más a una especificación distinta que a la eficiencia de las cuadrillas. El presupuesto más bajo a menudo es también el más corto en texto. Si la especificación se lee en diez minutos, casi seguro faltan partidas.
¿Cómo lo trabaja BCN YARD?
BCN YARD prepara presupuestos detallados con desglose por partidas y lleva las obras en ruso y en español, así que la especificación se puede leer y firmar en el idioma que prefieras. Un responsable único de la obra vela por que lo escrito sea lo instalado.
Referencias de precio sin IVA: Premium desde 1 000 €/m², Luxury desde 2 000 €/m², Signature desde 3 000 €/m². El precio exacto se fija tras la visita y las mediciones, cuando ya se ven el estado de las instalaciones y la propia especificación. El pago, según contrato, es por fases.
Si ya tienes un proyecto o un presupuesto de otra empresa, escríbenos: respondemos en una hora y hablamos de cómo montar la especificación para tu vivienda. Puedes empezar por la página de presupuestos detallados y planificación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la memoria de calidades, en pocas palabras?
Es la tabla de materiales y equipos de tu reforma: qué se instalará exactamente, de qué fabricante, con qué formato, espesor y clase. Se anexa al contrato y al presupuesto. Con ella se ve por qué estás pagando y, en la recepción, se puede comprobar que se ha instalado justo eso.
¿Hace falta memoria de calidades si ya hay proyecto de interiorismo?
Sí. Un proyecto de interiorismo suele traer planos e imágenes, pero no todos los parámetros técnicos, como la clase de resbalamiento, las marcas de las instalaciones o la regla de sustitución. El contratista calcula por la especificación, y si no está en el contrato, la responsabilidad sobre lo elegido se diluye. Diseñador y contratista deben trabajar con un único documento.
¿Qué características del material hay que recoger siempre en el contrato?
Fabricante y serie o referencia, formato, espesor, color y acabado, cantidad con margen, clase de resbalamiento en cerámica, espesor de la capa noble en madera y potencia y niveles sonoros en instalaciones. Aparte se escribe la regla de sustitución y cómo se aprueba. Así cada partida tiene algo medible.
¿Qué hago si el contratista propone cambiar un material?
Pide la sustitución por escrito: qué se cambia, por qué, qué características tiene el nuevo material, cómo varían el precio y el plazo, y que te enseñen una muestra. Que no se pida ni se instale nada sin tu firma. Si el motivo es el plazo de entrega, pregunta si se puede mover el calendario en lugar de sustituir.