La regla principal: cada decisión tiene una fecha límite
En la construcción de una casa cada decisión debe tomarse antes de una fase concreta: la distribución antes del proyecto, los pasos en forjados antes de hormigonar, enchufes y luz antes de cerrar paredes, las ventanas antes de rematar los huecos. Pasado ese momento el cambio sigue siendo posible, pero ya cuesta dinero y tiempo. A continuación, fase por fase, qué hay que decidir y para cuándo.
Esta lista no sustituye a los artículos sobre cada fase, que tenemos por separado. Aquí está solo lo que el propietario debe decir al equipo mientras todavía sale barato.
Antes del proyecto: parcela, programa y presupuesto
Revisión de la parcela: qué se puede construir según el planeamiento, levantamiento topográfico, estudio geotécnico, acceso y conexión a suministros. Programa de la casa: qué estancias, con qué superficies y relaciones, qué es imprescindible y qué puede esperar. Presupuesto orientativo y nivel de acabados.
Es la fase en la que los cambios no cuestan nada salvo tiempo de conversación. Por eso merece más dedicación de la que parece necesaria. Cada hora invertida en el programa ahorra semanas de cambios en el proyecto.
Proyecto y licencia
El proyecto básico se presenta en el Ajuntament para obtener la licencia de obras; plazos y tasas se confirman en el Ajuntament o con un gestor. Una vez presentado, cambiar volumen, altura o posición de la casa en la parcela es complicado, porque supone modificar un proyecto ya tramitado.
Para entonces deben estar decididos la distribución, las fachadas, la cubierta, la piscina si la habrá y los sistemas principales: calefacción y refrigeración, agua caliente, placas solares y ventilación. El proyecto de ejecución lo desarrolla todo, y en él ya se fijan huecos, estructura y recorridos de instalaciones.
Movimiento de tierras, cimentación y estructura
Antes del movimiento de tierras, decida si habrá piscina y dónde. Conviene excavar el vaso junto con el vaciado de la casa, mientras la maquinaria está en la parcela. En esta fase se colocan también el drenaje y las acometidas.
Antes de hormigonar cada forjado: pasos y pasatubos para saneamiento, ventilación y climatización, hueco de escalera, hormigón visto si se quiere, salidas para iluminación exterior y equipos en cubierta. En nuestra casa con piscina, que llevamos de 2022 a 2024, los anclajes y el cableado de las placas solares se previeron ya en la fase de estructura, para no perforar después la cubierta terminada.
Fachada, ventanas y cubierta
Las ventanas se fabrican a medida de los huecos, y el plazo de fabricación de los sistemas de calidad puede ser largo, así que se encargan con antelación, en cuanto los huecos quedan fijados. Antes del pedido, decida perfil, color, vidrio, tipo de apertura, persianas o lamas y su accionamiento. Las persianas motorizadas necesitan cable hasta cada ventana, y se pasa antes del enlucido.
El material de fachada y los encuentros con ventanas y cubierta se deciden antes de empezar el revestimiento. Una cubierta con terraza o con placas solares requiere coordinar impermeabilización, pendientes y anclajes antes de ejecutarla.
Instalaciones antes de cerrar paredes; después, acabados
Antes de cerrar paredes y techos: posición del mobiliario en cada estancia, enchufes e interruptores, escenas de iluminación, tomas para televisión y sonido, domótica, alarma, cámaras, cargador del coche eléctrico, tomas de agua para la nevera o una ducha exterior. Todo lo que se decida después del enlucido irá por canaleta o con rozas en un acabado ya terminado.
Los acabados van al final, pero sus decisiones hacen falta antes de lo que parece. El grosor del pavimento fija el nivel del recrecido, los modelos de sanitarios la posición de las tomas y las medidas del mobiliario la de los enchufes. La cocina y los armarios empotrados se diseñan a la vez que las instalaciones.
Cierre de obra y cómo llevamos el proceso
Al final se tramita la documentación: el certificado final de obra de la dirección facultativa, los certificados de las instalaciones y la cédula de habitabilidad de primera ocupación. Sin ellos no se pueden contratar con normalidad los suministros definitivos ni vivir en la casa. Orden y plazos se confirman con el equipo técnico y el gestor.
Construimos casas en Barcelona, el Garraf y el Maresme con un único responsable de obra, que le avisa con antelación de qué decisión hay que tomar antes de cada fase. Trabajamos en español y en ruso, con cuadrilla propia y subcontratistas de confianza para los trabajos específicos, y pagos por fases según contrato. Envíenos la parcela o el proyecto; respondemos en menos de una hora.