Какие материалы выдерживают соль и влажность в квартире у моря?
Снаружи выдерживают нержавеющая сталь A4 (AISI 316), анодированный алюминий или алюминий с морским классом покраски, керамогранит и камень с пропиткой. Не выдерживают оцинковка без защиты, MDF и ДСП во влажных зонах, дешёвая фурнитура. Внутри главная проблема не соль, а влажность и конденсат.
Соль приносит ветер в виде мелкой взвеси, и она оседает на балконе, ограждениях, петлях, наружном блоке кондиционера и стекле. До внутренних комнат она доходит, пока окна открыты, поэтому интерьер страдает меньше фасада. Зато пористый камень на террасе, неокрашенная сталь и электроника на балконе портятся быстро.
Материалы для виллы на первой линии мы разбирали отдельно. В квартире меньше экспозиция, но на балконе и в фурнитуре условия те же. Крепёж и ограждения ставят из A4, при соединении алюминия и стали кладут изолирующую прокладку, а дерево на балконе работает только с покрытием для улицы и с уходом раз в год-два.
Чем отличаются дома в Барселонете и в Порт-Олимпик?
В Барселонете трудности дают доступ и старые перекрытия, в Порт-Олимпик окна, балконы и общие правила. Это два разных типа ремонта, которые объединяет только море.
Барселонета возникла как плотный квартал небольших домов. Квартиры в нём нередко компактные, лестницы узкие, лифта может не быть, потолки невысокие, стены кирпичные толстые, перекрытия старые, а сообщество небольшое и принимает решения медленно. Подвоз материалов упирается в узкие улицы, их нужно планировать заранее.
Олимпийская деревня построена к Играм 1992 года: башни и блоки с общими гаражами, железобетонным каркасом и большими окнами. Инженерия там старше тридцати лет, и до сметы проверяют стояки, уплотнители, остекление и балконные плиты. Сообщества крупные, с управляющим и жёсткими правилами, примерно как в высотках Диагональ-Мар. Поэтому уведомление, график лифта и согласование остекления организуют заранее, а общий порядок описан в статье про разрешение сообщества.
Как защитить окна и балконы от ветра и шума?
Подберите окна по классам воздухопроницаемости, водонепроницаемости и стойкости к ветру, добавьте акустическое стекло и вентиляцию, которая не пропускает шум. Стекло, рама и вентиляция работают как система: хорошее стекло при открытой щели вентиляции шума не остановит.
Ветер с дождём бьёт под углом, поэтому порог и нижний профиль должны иметь дренаж, а уплотнители доходить до конца. Классы проверяют по стандартам EN 12207, EN 12208 и EN 12210. Для шума набережной и вечерних баров работают асимметричные стёкла разной толщины и ламинат с акустической плёнкой; акустические клапаны в раме или установка с рекуперацией дают воздух без шума.
Замена окон на фасаде требует решения сообщества, а в старом квартале ещё и проверки городской защиты здания. Порядок описан в статье про разрешение на замену окон в Барселоне. Заказывать окна до письменного согласия нельзя: изготовление занимает недели.
Нужна ли особая гидроизоляция балкона?
Да. Балкон у моря принимает косой дождь и соль, и ошибка в гидроизоляции проявляется в потолке соседа снизу. Нужны уклон к сливу, мембрана с заходом на борт и стену, порог с дренажом и нескользящая плитка.
Уклон делают обычно порядка одного-двух процентов к сливу, мембрану заводят на вертикальные поверхности и под порог. Плиту балкона до плитки осматривают снизу: рыжие пятна, трещины вдоль арматуры и отслоившийся бетон показывают, что арматура уже ржавеет от хлоридов. Конструкция балконной плиты чаще принадлежит дому, поэтому её ремонт решает сообщество, а вам остаётся гидроизоляция сверху.
Если ваш балкон находится над чужой квартирой, ответственность за протечку ложится на вас, и запас по гидроизоляции выгоднее экономии. Подробнее в статье про гидроизоляцию террасы над чужой квартирой.
Как бороться с влажностью, если вы бываете в квартире редко?
Включите управляемую вентиляцию и осушение с датчиками, которые присылают предупреждение. Закрытая квартира у моря без воздухообмена за несколько недель покрывается плесенью в углах и за мебелью.
Работает набор из четырёх элементов. Вытяжка в санузле и кухне с датчиком влажности. Осушитель или кондиционер с режимом осушения по расписанию. Датчики температуры и влажности с оповещением на телефон. Мебель и шкафы отодвигают от наружных стен, чтобы воздух шёл за ними.
Внутри ставят паропроницаемые минеральные или силикатные краски, а не плёночные. Ванную и душевые ниши делают с полной гидроизоляцией. Если вы живёте за границей, подключите датчики к человеку, который сможет приехать, а не к одному себе.
Влияет ли Ley de Costas на ремонт квартиры у моря?
Может влиять, если дом стоит в зоне servidumbre de protección: она занимает полосу в 100 метров от внутренней границы береговой полосы. Для внутренней отделки без увеличения объёма это обычно не препятствие, а вот расширение, надстройка и остекление террасы упираются в закон.
Закон о побережье (Ley 22/1988) запрещает в этой зоне новые жилые здания. Для существующих построек, возведённых до закона, допускаются ремонт, улучшение, укрепление и модернизация, если не растут объём, высота и площадь. Для этого подают заявление в форме declaración responsable и обеспечивают улучшение энергоэффективности и меры по экономии воды.
Попадает ли ваш дом в зону, зависит от адреса и линии deslinde, и это выясняется в Demarcación de Costas и в аюнтамьенто до проекта, а не после. Этот вопрос мы разбираем подробнее в статье про Ley de Costas и ремонт дома на первой линии.
С чего начать ремонт квартиры у моря, если вы живёте не в Барселоне?
Начните с выезда на объект: влажность стен, состояние балконной плиты, окон и стояков видны на месте, а не по фотографиям. Затем проверьте правила дома и зону Ley de Costas, и только после этого заказывайте проект.
BCN YARD ведёт объекты на русском и испанском: один ответственный за объект, оплата по этапам по договору. Ориентир по цене: Premium от 1 000 €/м², Luxury от 2 000 €/м², Signature от 3 000 €/м² без НДС, точная цена называется в смете после выезда и замеров. НДС на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21%. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91). На заявку отвечаем в течение часа.
Частые вопросы
Можно ли класть деревянный пол в квартире у моря?
Можно, но выбирают инженерную доску или керамогранит под дерево, а массив широкой доски без контроля влажности не берут: во влажном воздухе он ведёт себя нестабильно. Перед укладкой доску выдерживают в квартире, а влажность в помещении держат стабильной вентиляцией и осушением, особенно когда вас нет.
Нужно ли разрешение на замену окон в Барселонете?
Как правило, нужно решение сообщества, потому что окна часть фасада, и проверка городских требований к зданию. Точное правило зависит от дома. Узнают его в аюнтамьенто и у administrador до заказа окон. Заказ делают только после письменного согласия, потому что изготовление занимает недели.
Сколько стоит ремонт уровня Signature в квартире у моря?
Наш ориентир для уровня Signature от 3 000 €/м² без НДС; точная цена называется в смете после выезда и замеров. В квартире у моря на неё влияют состояние балконной плиты и стояков, класс окон, гидроизоляция и вентиляция. Эти позиции видны только при осмотре на месте.
Как не допустить плесень, когда квартира пустует?
Держите воздухообмен и осушение по расписанию, а не одно проветривание перед приездом. Нужны вытяжка с датчиком влажности, осушитель или кондиционер в режиме осушения и датчики с оповещением. Шкафы отодвигают от наружных стен, а внутри ставят паропроницаемые краски. Датчики подключают к человеку, который сможет приехать и открыть квартиру, если влажность выросла.