Что можно делать с масией на неурбанизируемой земле?
Масию можно реконструировать и перестроить в жильё, только если она внесена в муниципальный каталог (статьи 47 и 50 каталонского закона об урбанизме) и допустимое назначение указано там. При реконструкции сохраняют прежний объём и композицию, а лицензию выдают лишь при положительном заключении территориальной комиссии по урбанизму.
Это сильная ограничительная сторона темы. Чтобы не потерять деньги, покупателю и владельцу задают три вопроса в таком порядке: есть ли дом в каталоге, какое назначение там записано, что сказано об объёме. Только после этого обсуждают проект и смету. Текст закона (в редакции закона 3/2012) нужно сверять с актуальной версией на портале Generalitat: после 2012 года его могли менять.
Как проверить, внесена ли масия в каталог?
Запросить в отделе урбанизма аюнтамьенто ficha из catàleg de masies i cases rurals и certificado urbanístico на участок. Каталог входит в муниципальный генплан или в отдельный специальный план. В ficha написано, какое назначение допустимо, какой объём сохраняется и в каком состоянии здание.
Кадастр и nota simple называют постройку «масией» не всегда, и старый хутор не равен записи в каталоге. Бывает, что дом старый, красивый и с документами, но в каталоге его нет, и тогда жильё из него не сделать. Постройки, попавшие в планирование не как масия или casa rural, а по пунктам 3.b и 3.c статьи 47, нельзя реконструировать с целью сделать из них семейное жильё: так прямо сказано в законе. Эту разницу проверяют до сделки, а не после.
Можно ли изменить назначение масии на жилое?
Да, если в каталоге записано семейное жильё (vivienda familiar). Закон допускает для каталогизированных масий и casas rurales жильё, гостиничное использование, сельский туризм, образовательные, ремесленные, художественные и ресторанные виды деятельности, объекты и услуги для общины. Гостиничное назначение должно быть прямо предусмотрено каталогом, и каталог может ограничить число мест.
Все эти виды использования должны быть совместимы с сельскохозяйственной деятельностью в ближайшем окружении. Если в каталоге записано одно назначение, а вам нужно другое, потребуется изменение каталога. Это процедура планирования: долгая, с исходом, который заранее не гарантирует никто. Покупать масию «в расчёте на то, что назначение поменяют» не стоит.
Можно ли расширить масию на неурбанизируемой земле?
Как правило, нет. При реконструкции закон требует сохранить существующий объём и исходную объёмную композицию (статья 50). Допускается горизонтальное деление здания в определённых случаях, а при реконструкции некоторых построек объём можно уменьшить, если надо исправить ущерб среде или ландшафту.
Есть исключения, которые решает не покупатель, а документ. Каталог конкретного муниципалитета может закрепить условия расширения, а переходное положение пятнадцатое допускает расширение существующих построек, если его прямо предусмотрело планирование, действовавшее до закона 2/2002. Вспомогательные постройки для сельского туризма закон называет отдельно (статья 47). Новое жильё на неурбанизируемой земле возможно только при прямой и обоснованной связи с хозяйством (статья 49), и для владельца без хозяйства это другая дорога. Бассейн, гараж и пристройку проверяют отдельно по каталогу и нормам муниципалитета.
Какие разрешения нужны для реконструкции масии?
Лицензия аюнтамьенто на работы и обязательное заключение территориальной комиссии по урбанизму. Закон даёт комиссии два месяца на заключение и разрешает выдать лицензию только при положительном заключении (статья 50.1). Если проект может нарушить работу соседних хозяйств, аюнтамьенто запрашивает заключение у профильного департамента.
Проект подписывает архитектор. К нему обычно добавляются вопросы подъезда для пожарной техники, воды, очистки стоков и энергоснабжения, а также проверка, не защищён ли дом как памятник. Общий срок процедуры назвать честно нельзя: он зависит от муниципалитета и качества пакета. Какие документы нужны именно вам, подсказывают в аюнтамьенто и у gestor; общий порядок получения лицензии описан в статье о лицензии на крупные работы.
Как подвести воду, электричество и дорогу к отдалённой масии?
Начинают с выяснения, что уже есть. Если рядом проходит городская сеть, подключение возможно, но условия и цену называет оператор. Без сети остаются колодец или цистерна для воды и автономная очистка стоков. Колодец и очистку нужно согласовывать с водной администрацией и аюнтамьенто, и требования проверяют до покупки, а не после.
Электричество: стоимость подключения зависит от расстояния до ближайшей линии, и её рассчитывает распределительная компания. Альтернатива — солнечные панели с батареей и резервным генератором; об этом написано в статье о домашней батарее. Дорога: проверяют, по чьей земле она идёт, закреплено ли право проезда в реестре, кто содержит дорогу и проедет ли пожарная машина. Интернет тоже нужно проверить: волокно в такие места доходит не всегда.
Какой чек-лист у покупателя масии перед сделкой?
Девять проверок. Ficha из каталога масий; certificado urbanístico; nota simple и кадастр; топосъёмка и границы; назначение и объём из каталога; состояние конструкций по техническому осмотру; наличие воды, электричества и дороги; письменное мнение аюнтамьенто, если вопрос спорный; смета на реконструкцию вместе с сетями. Если хотя бы по одному пункту нет документа, цена должна это учитывать.
Продавцу задают прямые вопросы: был ли пересмотр каталога, есть ли действующая лицензия или предыдущие отказы, кто пользуется дорогой, есть ли споры о воде. Ответы запрашивают письменно. Владельцу, который живёт не в Испании, особенно полезен независимый технический осмотр до подписания arras.
Как BCN YARD помогает с реконструкцией масии?
Выезд и замеры: смотрим конструкции, подъезд, источники воды и электричества. Затем подробная смета, где реконструкция и сети посчитаны отдельно. Ориентиры без НДС: Premium от 1 000 €/м², Luxury от 2 000 €/м², Signature от 3 000 €/м²; на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21% НДС, на строительство нового жилья 10%. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91). Точную цену даёт смета после выезда и замеров.
Мы ведём объекты на русском и испанском, работаем своей бригадой и проверенными субподрядчиками, один человек отвечает за объект, оплата идёт по договору, по этапам. Полный цикл у нас пройден в частном доме с бассейном и солнечными панелями (2022–2024). На заявку отвечаем в течение часа. Если вы выбираете масию, пришлите ficha из каталога: мы подскажем, что в ней видно и что стоит уточнить.
Частые вопросы
Можно ли расширить масию на неурбанизируемой земле?
Как правило, нет: при реконструкции закон требует сохранить существующий объём и исходную композицию. Исключения задают каталог конкретного муниципалитета и переходные положения закона. Вспомогательные постройки для сельского туризма закон называет отдельно. Что разрешено именно вам, видно из ficha каталога и ответа аюнтамьенто.
Можно ли изменить назначение масии на жилое?
Если в каталоге записано семейное жильё, да. Если записано другое назначение, потребуется изменение каталога, а это долгая процедура планирования с неясным исходом. Постройки, попавшие в каталог не как масия или casa rural, нельзя реконструировать под семейное жильё. Назначение проверяют до сделки.
Какие разрешения нужны для реконструкции масии?
Лицензия аюнтамьенто и положительное заключение территориальной комиссии по урбанизму: на заключение закон даёт два месяца, без него лицензию выдать нельзя. Проект подписывает архитектор. Дополнительно проверяют воду, очистку стоков, подъезд для пожарных и защиту здания как памятника. Общий срок зависит от муниципалитета и от того, насколько полный пакет подан.
Можно ли купить развалины масии и построить дом на их месте?
Только если постройка внесена в каталог как масия или casa rural: закон разрешает реконструкцию с сохранением прежнего объёма и композиции. На практике нужно подтвердить прежний объём документами и планами. Если здания в каталоге нет, дом на неурбанизируемой земле не восстановить. Это проверяют до покупки.
Сколько стоит реконструкция масии?
Ориентиры без НДС: Premium от 1 000 €/м², Luxury от 2 000 €/м², Signature от 3 000 €/м². Для отдалённой масии отдельно считают воду, очистку стоков, электричество и дорогу. На ремонт вторичного жилья в сметах обычно 21% НДС. Точная цена определяется в смете после выезда и замеров.