Дом между соседями в Сарье и Грасии: три этажа, патио и общая стена

Что особенного в ремонте дома между соседями?

У такого дома две боковые стены общие с соседями, свет и вход идут только с фасада и из патио, а три уровня соединяет лестница. Поэтому шум, вибрация, нагрузки и подвоз материалов проходят через общие элементы и узкую улицу. Это не вилла в саду и не квартира в подъезде.

Тип называют casa de pueblo или casa entre medianeras. В Сарье и Грасии такие дома стоят в плотной исторической застройке, и каждое решение в одном доме отзывается у соседей. Здесь нельзя обойти дом со всех сторон, поставить кран во дворе или спрятать контейнер в саду.

Первый вопрос к такому дому звучит не о стиле, а о конструкции: из чего сделаны общие стены и перекрытия, что на них опирается и что делает сосед. Ответ даёт осмотр инженером или архитектором, а не впечатление от интерьера. До покупки и до сметы эта проверка дешевле любой переделки.

Что делать с общей стеной по закону Каталонии?

Общая стена (paret mitgera) в Каталонии образует особое сообщество двух соседей: оно регулируется их договором, а при его отсутствии нормами книги V Гражданского кодекса Каталонии. Любое вмешательство в такую стену касается и соседа, поэтому до работ фиксируют её состояние и договариваются о том, что допустимо.

Определение стены даёт статья 555-1: стена на границе участков и на земле двух или более участков, которая служит опорой для построек или оградой. По статье 555-6 сосед, который строит, не пользуясь стеной, обязан принять строительные меры, чтобы не повредить тому, кто её возвёл, а при ущербе возместить его. Статья 555-5 говорит, что тот, кто сносит постройку, опирающуюся на стену, оставляет её в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, и с видом наружной стены.

На практике перед началом делают акт состояния стен и перекрытий на обеих сторонах, с фото и описанием трещин, с согласия соседа, у архитектора или эксперта. В ходе работ ставят маячки на трещины и ограничивают вибрацию. Страхуют ответственность перед третьими лицами. Это не юридическая консультация: спорные случаи решает юрист.

Как снизить шум через общую стену?

Отделить, а не утолщать: независимая облицовка со своим каркасом, минеральной ватой и двумя слоями гипсокартона, не прикреплённая жёстко к общей стене. Простое утолщение штукатурки или лишний слой плиты на самой стене звук почти не снимает.

Облицовка (trasdosado) отступает от стены на воздушный зазор, периметр герметизируют, розетки на соседних сторонах не ставят напротив друг друга. Облицовка сокращает полезную ширину с каждой стороны; точный размер зависит от выбранной конструкции. Эту потерю считают до проекта, а не при монтаже.

Шум идёт и по обходным путям: торцы балок, вмурованные в общую стену, лестница на деревянных косоурах, пол без упругого слоя. Поэтому одной облицовки мало: полы собирают плавающими, лестницу отвязывают от стены. Принципы те же, что в нашей статье про шумоизоляцию квартиры от соседей.

Можно ли перестроить внутреннее патио?

Зависит от градостроительного плана, параметров участка и защиты здания. Закрыть или застроить патио нельзя, пока не проверен режим вашего участка, потому что патио часто даёт свет и вентиляцию комнатам и учитывается в застроенной площади.

Сначала запрашивают у аюнтамьенто градостроительные данные участка: допустимую застроенность, обязательные патио для освещения комнат, защиту здания. Как это сделать, описано в статье про проверку защиты здания. Остекление патио или его перекрытие обычно считают застройкой, и сосед может возразить, если новое перекрытие затеняет его окна или меняет вид на двор.

Что можно без перестройки: заменить покрытие, провести дренаж, поставить зелёные стены и наружное освещение, утеплить стены, выходящие во двор. Влажность по низу стен в доме с патио на первом этаже разобрана в статье про квартиры на первом этаже с садом.

Что учитывать при увеличении высоты и перекрытиях?

Допустимую высоту и застроенность задаёт план, а перекрытия старого дома нужно проверить расчётом. Надстройка или лишний уровень упираются в оба ограничения, плюс в права соседа: поднимать общую стену можно не везде и не без согласования.

В домах такого типа перекрытия обычно деревянные на балках или кирпичные своды, а несущие стены каменные или кирпичные. Нагрузку от нового каменного пола, каменной ванны, лифта или мансарды перекрытие может не выдержать. До проекта делают обследование: вскрытия, замеры прогибов, оценку состояния балок. Результат решает, сохранить конструкцию, усилить или заменить.

Лестница в таком доме остаётся центром конструкции и безопасности: её ширина, уклон и ограждение влияют на любую перепланировку. Что учитывать при переделке лестницы и разных уровней, разобрано в статье про дуплексы и триплексы. Лифт в частном доме решается отдельно и требует шахты.

Как организовать работы, если площадка узкая?

Малые машины по графику, склад внутри дома, подъём через окно фасада и согласованное занятие улицы. На узкой улице нельзя разгрузить фуру и оставить её на сутки.

Для контейнера, лесов и подъёмника на улице нужно разрешение аюнтамьенто на занятие общественного пространства, и срок его получения закладывают в график. Материалы возят партиями в габаритных пределах улицы, часть режут на месте. Мусор выносят мешками, а контейнер ставят там, где он не блокирует проезд. В Грасии в середине августа, на Festa Major, улицы заняты украшениями и толпой, поэтому подвоз планируют заранее.

С соседями договариваются о шумных этапах и пыли: записка с датами, барьер на дверях, ежедневная уборка. Хорошее отношение соседей важнее любого графика, потому что от одного заявления о нарушении работа может встать.

Как начать ремонт дома между соседями, если вы живёте не в Барселоне?

Закажите осмотр конструкции и состояния общей стены до подписания сметы и держите связь с одним ответственным на объекте. Без этого сюрпризы выходят на этапе вскрытия, когда исправлять дороже.

BCN YARD ведёт объекты на русском и испанском: один ответственный за объект, своя бригада и проверенные субподрядчики, оплата по этапам по договору. Ориентир по цене: Premium от 1 000 €/м², Luxury от 2 000 €/м², Signature от 3 000 €/м² без НДС, точная цена называется в смете после выезда и замеров. НДС на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21%. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91). На заявку отвечаем в течение часа.