Что проверить в квартире до подписания arras?
Проверьте пять вещей: техническое состояние дома (ITE и протоколы собраний), несущие элементы квартиры (балки, перекрытия), стояки и электроввод, юридический статус (nota simple, cédula de habitabilidad, обременения) и возможность нужной планировки. Всё это можно выяснить до задатка, и после arras отказ стоит денег.
Идеальный порядок: первый просмотр без техника, второй с техником и фотофиксацией, затем запрос документов у продавца и administrador. Если продавец отказывается показать акты собраний и ITE, это уже ответ. В люксовых проектах, где квартира берётся под полную перестройку, последствия одной пропущенной детали измеряются десятками тысяч евро.
Стоит ли брать техника на просмотр?
Да, и это самая дешёвая страховка в сделке. Техник за 2–3 часа видит то, что покупатель не заметит: трещины по диагонали у оконных проёмов, просевший пол, следы старых протечек на потолке, характерные пятна у стояка, несоответствие фактической планировки плану. Он же прикидывает, какие из ваших пожеланий выполнимы.
Для зарубежного покупателя это ещё и независимая оценка, потому что агент заинтересован в сделке. Выезд на объект и оценку состояния BCN YARD делает как отдельную услугу: смотрим, замеряем, пишем перечень рисков и ориентировочный порядок затрат. Для решения о задатке этого обычно достаточно, а полная смета делается после покупки.
Как узнать о будущих сборах на ремонт дома?
Запросите у administrador протоколы собраний за последние три года и смету текущего года, а у продавца справку об отсутствии задолженностей по comunidad. В протоколах видно, какие работы обсуждаются: фасад, крыша, лифт, стояки, и что уже одобрено. Если фасад или кровля в предписанном состоянии по ITE, derrama почти неизбежна.
Спросите прямо: есть ли утверждённая derrama, кто её платит, если она начисляется после сделки, и что записано в договоре о её распределении между продавцом и покупателем. На практике стороны часто договариваются, что сборы, утверждённые до даты передачи, платит продавец. Это нужно зафиксировать письменно до подписи, а не после.
Что скрыто под отделкой: балки, стояки, электрика
В доме начала XX века перекрытия часто деревянные или на металлических балках с кирпичным сводиком, и состояние опор определяет всё остальное. Техник смотрит на прогибы, на следы жучка в дереве, на коррозию двутавров у влажных зон и на то, что вы хотите: если вы мечтаете об открытой кухне-гостиной, то несущая стена между комнатами требует расчёта и усиления, а это отдельная смета и отдельный проект.
Стояки и электрика видны косвенно: латунь и чугун на щитах, алюминиевая проводка, старые автоматы, отсутствие заземления, мощность в договоре. Под полной перестройкой практически всё внутри квартиры меняют, поэтому ваша задача на этапе покупки не ремонт, а границы: что общее и что можно заменить своими силами. Подробно об этом в статье о сетях в старом доме.
Можно ли заранее понять, разрешат ли перепланировку?
Понять можно, и это делается до задатка. Три источника: градостроительные нормы района и защита здания (запрос в Ajuntament или в каталог защищённых объектов), устав comunidad (что нельзя трогать в фасаде и общих зонах) и сам объект (где несущие стены, шахты, санузлы, стояки).
Для здания с охраной или в исторической зоне Барселоны решает не желание, а то, что допускают нормы. Перенос стен внутри квартиры обычно возможен, если не затрагиваются несущие элементы; пробивка новых окон, закрытие галереи, изменение патио требуют отдельного согласования. Технический вывод по плану и нормам даёт ответ «выполнимо / выполнимо с условиями / нет» до того, как вы внесёте деньги.
Кондиционер, лифт, фасад: ограничения дома, о которых молчат
Покупатель люкса хочет климатизацию, и вот здесь дом часто сопротивляется: внешний блок на фасаде или во внутреннем дворе может быть запрещён уставом или нормами, место на крыше ограничено, шахты заняты. Решение закладывают в проект до покупки: если в доме нет места для наружного блока, спрашивают про встроенные системы или общую систему.
То же с лифтом: если его нет, а вы покупаете на четвёртом этаже, проверьте, обсуждался ли монтаж и как распределялись расходы (по закону для лифта и доступности требуется большинство собственников, которое также представляет большинство долей). Фасад и охрана: любое изменение внешнего вида окон, жалюзи, террасы требует согласия comunidad и муниципалитета.
Сколько заложить на полный ремонт и как BCN YARD может помочь
Ориентиры наших смет без НДС: Basic от 1 000 €/м², Standard от 2 000 €/м², Luxury от 3 000 €/м². Для квартиры в 100 м² под ремонт класса люкс это от 300 000 € без НДС, а НДС на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21 %. Точная цена появляется после выезда и замеров, и именно поэтому осмотр до покупки полезен: он превращает догадки в строки сметы.
BCN YARD ведёт объекты на русском и испанском, с одним ответственным за объект. Если вы присматриваете квартиру, можем поехать на просмотр вместе с вами и рассказать, что в ней видно, а что нужно проверить.
Частые вопросы
Что такое arras и можно ли отказаться после подписания?
Arras — задаток при покупке недвижимости в Испании, обычно в виде процента от цены. Чаще всего это arras penitenciales: покупатель может отказаться, потеряв задаток, а продавец вернуть двойную сумму. Условия зависят от формулировок договора, поэтому проверьте их с юристом и внесите условия о техническом осмотре до подписи.
Кто может подтвердить, что балки и перекрытия в порядке?
Заключение по несущим элементам даёт архитектор или инженер-технический архитектор (aparejador). Визуального осмотра для задатка обычно достаточно, а при сомнениях делают вскрытие в нескольких точках и расчёт. Подписанное техническое заключение, а не устное мнение агента, служит основанием для переговоров о цене.
Можно ли снизить цену, если найдены проблемы?
Да, если проблемы подтверждены документами. Фото, заключение техника и ориентировочная смета на устранение дают основание для торга, и продавцы старых квартир к этому привычны. Без бумаг просьба «скиньте цену» звучит как капризы, с бумагами как расчёт. Просите скидку одной суммой с расчётом по пунктам, а не процентом.