Cuándo se necesita la cédula y qué tiene que ver la reforma
En Cataluña la cédula de habitabilidad se necesita para vender o alquilar una vivienda y para contratar los suministros. La reforma le afecta cuando cambia la distribución: número y tamaño de estancias, ventanas, ventilación, posición de cocina y baños. Por eso la compatibilidad con la cédula se revisa antes de aprobar el proyecto, no al terminar la obra.
No es una licencia de obras. El permiso del Ajuntament se refiere a los trabajos; la cédula acredita que la vivienda terminada cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Se puede obtener el permiso, hacer la obra según él y acabar con un piso que ya no encaja en la cédula vigente. Son situaciones que suelen salir a la luz en la notaría, al vender.
Qué acredita este documento
Las condiciones mínimas de habitabilidad en Cataluña las fija un decreto autonómico (Decreto 141/2012). Afecta a la superficie útil de la vivienda y de cada estancia, a la altura libre, a la iluminación y ventilación natural de las piezas habitables, al equipamiento de cocina y baño y a cómo se relacionan las estancias entre sí. Las cifras concretas de su piso las comprueba un técnico, arquitecto o arquitecto técnico, que firma el certificado para la cédula.
Existe la cédula de primera ocupación, para vivienda nueva, y la de segunda ocupación, para vivienda existente. El documento tiene fecha de caducidad, así que lo primero es localizar su cédula y ver la fecha y lo que recoge. Si no existe o ha caducado, hay que resolverlo antes de vender o alquilar, y conviene hacerlo junto con la reforma.
Qué cambios de una reforma son arriesgados
Un dormitorio sin ventana. En los pisos alargados del Eixample tienta colocar otra habitación en el centro, donde no hay fachada. Como despacho o vestidor puede funcionar, pero como dormitorio no, si no tiene la iluminación y la ventilación natural exigidas.
Reducir una habitación. Se quita parte de un dormitorio para un vestidor o un segundo baño y la pieza queda por debajo del mínimo. En el plano medio metro cuadrado no llama la atención, pero para la cédula es decisivo.
Cerrar una galería o una terraza. Unirla a la habitación es cómodo, pero la ventana de esa habitación deja de dar al exterior y da a otro espacio. Cambian las condiciones de luz y ventilación, y la obra en fachada requiere su propio permiso.
Dividir un piso en dos o unir dos en uno. Aquí cambia el número de viviendas: hace falta un permiso específico y, por lo general, documentos de habitabilidad nuevos.
Convertir un local en vivienda. Es un cambio de uso que requiere licencia y cédula, y muchos locales en planta baja no cumplen las condiciones sin una redistribución importante.
Ejemplo: cuatro dormitorios en 109,80 m²
En el piso Urgel del Eixample, de 109,80 m², hicimos cuatro dormitorios, dos baños y cocina abierta. Con esa superficie, cada dormitorio necesita una ventana a calle o a patio y un tamaño no inferior al exigido, y los baños y la cocina, una ventilación adecuada. Se comprueba al definir la distribución: si un dormitorio no cumple, se convierte en despacho o vestidor en el plano, no después de entregar la obra.
La cocina abierta al salón no suele ser un problema en sí, pero hay que asegurarse de que el espacio conjunto tenga luz suficiente y de que la extracción funcione como debe.
El orden de los pasos
Localice la cédula vigente y revise la fecha y los datos. Si la ha perdido, se puede pedir una copia; el gestor le indicará cómo. Entréguela con el plano al equipo de proyecto antes de definir la distribución. El técnico comprueba la nueva distribución frente a los requisitos. Al terminar la obra, si la distribución ha cambiado, se tramita el documento nuevo; plazos y procedimiento se confirman con el gestor.
Si reforma pensando en vender o alquilar, esto importa todavía más: el comprador y su abogado mirarán si los documentos coinciden con el piso real.
Cómo trabajamos este tema
Cuando el proyecto implica cambios de distribución relevantes, comprobar las condiciones de habitabilidad forma parte de nuestro trabajo antes de aprobar los planos. La obra la lleva un único responsable, en español o ruso, con pagos por fases según contrato. Envíenos el plano del piso y una foto de la cédula si la tiene. Le respondemos en menos de una hora.